내년 신DTI·DSR 도입…다주택자에 부동산 임대업 대출도 죈다

내년 1월부터 이미 주택담보대출을 보유한 차주가 수도권에서 추가 대출을 받을 경우 한도가 절반 수준으로 줄어든다. 총부채상환비율(DTI) 규제를 강화한 신(新)DTI가 도입되면서다. 내년 하반기부터 총부채원리금상환비율(DSR)이 은행권부터 적용되면 다주택자는 대출을 받기 더욱 어려워진다.

개인사업자대출의 업종 쏠림 현상을 막기 위해서 은행 등 금융사는 관리 대상 업종을 매년 3개 이상 선정해 여신한도를 축소시킨다. 최근 쏠림 현상이 심화되는 부동산임대업에 이자상환비율(RTI)을 산정해 적정성 여부 심사에 활용하도록 할 방침이다.

다만 실수요자 보호를 위해서 이사 등의 이유로 일시적 2주택자의 경우에는 신DTI 적용을 완화한다. 장래예상소득이 늘어날 것으로 예상되면 대출 한도가 높아진다.

금융위원회는 26일 이같은 내용을 담은 ‘금융회사 여신심사 선진화 방안’을 발표했다. 이는 지난 10월 24일 정부가 발표한 ‘가계부채 종합대책’의 후속 조치다.

우선 신DTI가 도입되면 다주택자는 추가 대출을 받기 어려워진다. 현행 DTI보다 차주의 상환능력을 더욱 꼼꼼히 따지기 때문이다. 신DTI는 연소득 대비 상환액을 계산할 때 보유한 모든 주담대 원리금을 반영한다. 기존에는 신규 주담대 원리금과 기존 주담대 이자만 반영했던 것과 비교해 대출한도가 줄어들 수밖에 없는 구조다.

하반기부터는 DSR도 도입된다. 주담대 뿐만 아니라 모든 가계대출에 대해서 차주의 상환능력을 반영하는 것이다. DSR는 채무자가 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출의 이자와 원금이 소득과 비교해 얼마나 되는지를 계산한 수치다.

금융위는 DSR를 내년 4분기 은행권부터 도입하기로 했다. 전세대출을 보유한 경우에는 임차보증금으로 상환이 가능하기 때문에 이자 상환액만을 포함하고 마이너스 대출 등 신용대출의 경우 만기연장 기간 등을 감안해 10년간 분할상환하는 것으로 산정한다. 신규 가계대출 취급액 중에서 고(高)DSR 대출 비중을 일정비율 이내로 유지하는 포트폴리오 관리를 통해 금융사 여신관리 지표로 활용하기로 했다.

개인사업자대출을 받는 과정도 깐깐해진다. 금융사는 매년 3개 이상의 관리 대상업종을 선정, 전망이 불투명한 업종에 대해서는 대출 한도를 줄인다. 최근 비중이 커지고 있는 부동산임대업 대출의 경우 연간 임대소득이 연간 대출이자보다 적으면 대출 한도가 줄어든다.

손병두 금융위 사무처장은 “신DTI, DSR 도입으로 차주 상환능력에 대해 보다 정확히 평가할 수 있는 선진화된 여신심사 관행을 정착하게 된다”며 “신DTI는 내년 1월 중 시행하고 DSR는 은행권부터 내년 4분기 관리지표로 도입할 것”이라고 말했다. 이어 “개인사업자대출에도 여신심사 가이드라인을 도입해 가계부채 증가 취약부문에 대해 체계적인 관리 기반을 마련할 수 있게 될 것”이라고 덧붙였다.