[임대등록활성화]전문가들 “다주택자 임대유도 당근 부족”

"세제혜택 부족, 버티기 들어갈 것" 부정적

13일 정부가 발표한 임대주택 등록 활성화 방안은 다주택자의 자발적인 등록을 유도하기에는 부족하다는 지적이다.

임대주택 등록자에게 주어지는 세금혜택이 적어 등록하지 않거나 매각을 하는 게 낫다고 전문가들은 한목소리를 냈다.

국토부에 따르면 서울에서 3주택 보유자가 2채를 등록해 8년간 임대를 할 때 등록하지 않는 것에 비해 연간 세금 935만원을 절감할 수 있다고 예상했다. 이는 전용면적 84㎡ 4억5000만원, 59㎡3억2000만원일 경우 산출한 숫자다.

하지만 서울 주택가격 시세를 고려하면 세금 혜택을 받을 수 있는 다주택자는 미미할 수 있다고 전문가들은 판단했다.

함영진 부동산 114 리서치센터장은 “서울 평균 주택가액이 6억9000만원이므로 생각보다 세금 감면 효과가 많지 않을 수 있다”고 지적했다. 종부세, 임대소득세 등 세금혜택은 주택가액이 6억원 이하이면서 전용면적 85㎡이하인 임대주택에만 적용되기 때문이다.

함 센터장은 “주택가액이나 면적기준을 완화하는 게 필요하다”고 덧붙였다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “소형 저가주택 임대인들은 세금 혜택이 있지만 서울 다주택자는 해당되는게 없다”고 말했다.

8년이상 임대기간을 유지해야 세금 혜택을 받을 수 있는 점도 부담이다.

함 센터장은 “세금 혜택을 8년 임대 조건으로 너무 몰아줬다”면서 “집값을 보수적으로 물가상승률만큼 오른다고 봤을 때 8년 임대로 수백만원 아끼는 것보다 임대주택 등록없이 자유롭게 매각하는 게 낫다”고 설명했다.

양지영 R&C연구소장도 “임대주택은 세금만 볼 게 아니라 수익률도 중요하다”면서 “8년안에 주택을 팔 수 있는 기회를 놓치면 이후 주택 매매시기를 기다려야 하는 기회비용이 생길 수 있다”고 꼬집었다.

궁극적으로는 임대차시장 데이터베이스(DB)를 얼마나 잘 만드느냐가 다주택자의 임대주택 등록을 늘리는 관건이 될 것으로 보인다.

김 위원은 “정부가 DB구축이 되면 다주택자들이 원치 않아도 세금징수가 가능하다”면서 “다주택자 등록을 토대로 전월세상한제와 계약갱신청구권 의무화가 이뤄질 것”이라고 말했다.

다주택자 임대주택 등록 유도에 따른 부동산 전망은 버티기와 팔자가 엇갈린다.

함 센터장은 “2019년부터 시행하는게 있고 2020년부터 임대등록 의무제를 단계적으로 도입하므로 매도가 급하지 않으며 관망이 짙어질 것”으로 예상했다.

김 위원은 “임대등록 인센티브가 생각보다 약해 다주택자들의 관망이 이어질 것”이라고 말했다.

반면 내년 4월부터 시행되는 다주택자 양도세 중과로 매물이 늘 것이라는 의견도 나왔다.

내년 4월부터 청약조정대상지역 다주택자는 집을 팔때 양도세 기본 세율 6~42%에 최대 20%포인트 세율이 중과된다.

양 소장은 “다주택자들이 양도세 중과를 피하기 위해 내년 4월전 매물을 대거 내놓을 것”이라면서 “매물이 쌓여 주택가격 침체까지 올 수있다”고 내다봤다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “집값 하락신호가 분명하고 보유세 인상 방침이 확정되면 팔자로 선회하는 다주택자들이 많아질 것”으로 예측했다.