[궁금해요 부동산]재건축의 새 돌파구 1대1 재건축

부담금 줄이고 고급 단지 변신 가능

서울 강남구 압구정동 구현대 아파트 단지 전경/제공=연합뉴스

최근 서울시 강남구 압구정 구현대(압구정3구역)가 1대1 재건축 방침을 꺼내 들면서 1대1 재건축이 강남 재건축사업의 새 돌파구가 될지 관심이 쏠린다.

1대1 재건축 사업은 다른 재건축사업과 달리 일반분양 수익이 없는 재건축 방식이다. 이 사업 방식은 2004년 재건축시 용적률 증가분의 25%를 임대주택으로 공급해야하는 도시및주거환경정비법 개정 이후 임대주택 공급을 피하고자 맨 처음 도입됐다.

용적률을 늘려 가구 수를 확대하는 방식이 아니기에 전용면적 85㎡ 이하의 국민주택 규모 주택을 의무적으로 지을 필요가 없다. 이 때문에 지자체 도시계획위원회 등의 심의 절차에서 재건축 안건의 통과 유리하며, 재건축 절차가 단순해 사업에 속도를 낼 수 있다.

일반 재건축 방식과 달리 수익성이 크지 않아 1대1 재건축은 그동안에는 관심 밖에 있었다. 그러나 반포현대를 시작으로 재건축 초과이익환수제 부담금 폭탄이 터지면서 강남 재건축 단지의 대안으로 떠오르고 있다.

일반분양으로 부담금을 낼 바엔 차라리 1대1 재건축 방식으로 개발비용을 늘려 ‘명품 아파트’로 만들자는 움직임이 커졌기 때문이다. 1대1 재건축을 하더라도 재건축 부담금을 전혀 안내는 것은 아니지만, 일반분양 수익이 없는 만큼 개발비용에 투자할 경우 초과이익이 낮아 부담금이 크게 줄 수 있다.

실제 1대1 재건축을 통해 고급 아파트 단지로 변신을 꾀한 사례는 이미 있다. 서초구 잠원동 신반포 5차를 재건축해 오는 6월 입주 예정인 아크로리버뷰가 대표적이다. 이 단지는 전용면적 78㎡와 84㎡ 면적의 555가구가 같은 크기의 595가구로 재건축됐다.

용산구 이촌동 ‘래미안 첼리투스’도 기존 ‘렉스 아파트’를 1대 1 재건축해 고급 아파트 단지로 변신한 사례다. 재건축으로 일반가구수를 늘리지 않았지만, 오히려 사업 당시보다 현재 13억원 가량의 시세차익이 발생했다.