미래에셋대우, 10년 걸린 청량리 미주상가 사업 8개월만에 성공한 비결

10년 좌초됐던 '오피스텔 신축' 사업
막강한 자금력으로 8개월 만에 해결
발빠른 의사결정 등으로 시기 앞당겨
1300억원 PF대출 지원해 내년 분양
"부동산PF 규제 강화" 우려 목소리

미래에셋대우가 부동산 투자 시장에서 약진하고 있다. 미래에셋대우는 국내외 부동산 투자를 선제적으로 시작한데 이어 그간 쌓은 노하우를 토대로 부동산 투자처를 지속적으로 발굴하고 있다는 평가다. 특히 부동산IB 1세대로 꼽히는 봉원석 IB2부문 대표의 뚝심있는 투자 전략도 돋보인다. 봉 대표는 2003년부터 LG투자증권에서 부동산금융팀장을 맡아 국내 부동산 시장을 이끌어왔다.

최근에는 10년간 좌초된 청량리 미주상가 오피스텔 신축 사업도 마무리했다. 미래에셋대우의 막강한 자금력으로 청량리 미주상가 신축사업을 8개월 만에 해결, 투자에 성공한 것이다. 통상 프로젝트파이낸싱(PF)까지 가는데 2~3년이 걸리는 점을 감안하면 굉장히 빠른 기간내 성공한 셈이다. 특히 해당 사업은 10여년간 재개발 이슈로 많은 시행사들이 개발을 시도했다가 실패한 바 있다. 현재 시행사도 3번째다. 그러나 미래에셋대우는 초기 자금을 위해 에쿼티 투자를 지원하면서 금융 지원에 적극 나섰고, 여기에 시공사 현대건설과 시행사 미주개발이 함께해 성공적인 신축사업 준비를 마쳤다는 후문이다.

다만 최근 금융당국이 증권사들의 부동산 PF를 규제하는데 이어 정부의 부동산 규제 정책이 강화되는 상황에서 미래에셋대우의 역행보에 대해 업계의 시각은 우려반, 기대반이다.

16일 투자금융(IB)업계에 따르면 미래에셋대우는 최근 서울 동대문 청량리 미주상가 B동 오피스텔 신축사업을 위한 PF대출 자금 집행을 마쳤다. 규모는 840억 수준이다. 청량리 미주상가 신축사업에는 미래에셋대우가 금융주선을 하고 시공사로는 현대건설, 시행사로는 미주개발이 참여해 내년 초 본격적인 분양을 앞두고 있다.

업계서 이번 신축사업을 주목하는 데는 빠른 기간내 자금 집행이 완료됐다는 점이다. 특히 10년이 넘도록 미주상가 A동과 B동은 재개발 이슈로 많은 시행사들이 개발을 시도했다가 무산된 곳이다. 이번 신축사업에는 미주개발이 참여해 기존 시행자와 매도인·임차인 등 다양한 이해관계자 사이에서 발생했던 리스크를 빠르게 해소했던 점이 PF시기를 앞당길 수 있었다는 설명이다.

특히 미래에셋대우의 막강한 자금력도 신의 한수로 통했다. 오랫동안 다른 시행사들이 참여했다가 포기한 것은 자금력이 부족했기 때문인데, 미래에셋대우가 에쿼티 투자로 자금력을 보완한 덕분에 PF대출까지 속도감있게 추진됐다는 평가다. 미래에셋대우는 지난 5월 에쿼티 투자를 한데 이어 이달초 PF 투자까지 끝냈다. 업계에서도 8개월만에 PF투자까지 완료한 것은 이례적이라고 보고 있다. 여기에 시공사인 현대건설도 금융에 직간접적인 투자를 하면서 참여 기관사 모두 발빠르게 투자 결정을 이끌어냈다. 미래에셋대우는 이번 신축사업에 1300억원 이상 PF대출을 지원한 것으로 알려졌다.

현재 해당 미주상가 건물은 인허가가 완료돼 철거가 진행중이며 내년 분양이 시작된다. 준공은 2024년이다.

이번 신축을 통해 관계자들은 청량리 일대가 더욱 고평가될 것으로 보고 있다. 이번 신축 사업 등으로 청량리 지역에는 GTX-B노선과 C노선의 환승역까지 계획돼 교통 거점 역할이 더욱 커질 것으로 보이기 때문이다. 이 외에도 해당 인근에는 청량리 3구역(해링턴 플레이스), 4구역(롯데캐슬), 동부청과 시장 재개발사업 등이 진행되고 있다.

미래에셋대우의 부동산 PF 및 인수주선 등의 수익은 계속 상승세다. 올 3분기 미래에셋대우의 IB수수료 수익 857억원 중 PF수익은 382억에 달한다. 약 44%에 달하는 수준이다. 특히 PF수익은 계속 늘어나는 추세다. 작년 3분기 230억원에서 올 3분기까지 66% 늘었다.

미래에셋대우 관계자는 “금융기관과 시공사·시행사 등 10년간 지지부진했던 청량리 미주상가 신축사업을 미래에셋대우가 짧은 시간내 해결할 수 있었다”며 “이 배경엔 현장경험이 우수한 현재 사업자들의 도움과 함께 발빠른 의사결정 이 있었다”고 밝혔다.

한편 내년부터는 금융당국이 증권사들의 부동산PF를 규제할 전망이어서 업계에서는 우려의 시각도 존재한다. 다만 점진적인 규제라는 점과 리스크 강화도 함께 나서고 있어 우려는 아직 우려하긴 이르다는 판단이다. 업계 관계자는 “부동산PF는 담보없이 미래 가치를 보고 대출을 해주는 것인데 증권사들이 시행사들의 자금 마련창구 역할을 해왔던 게 사실”이라며 “내년부터 채무보증과 부동산PF를 점진적으로 규제한다는 방침이지만, 증권사 자체적으로 리스크 검토를 충분히 한 후 투자를 해왔기 때문에 큰 우려는 시기상조”라고 밝혔다.