[궁금해요 부동산]확정일자-전세권설정 등기, 더 효율적인 것은?

세입자 입장에선 큰 금액의 보증금을 무사히 돌려받는 것이 무엇보다 중요하다. 그렇다면 내 보증금을 보호받는 방법은?

부동산114에 따르면, 현재 법적으로 전세보증금을 지킬 수 있는 방안은 3가지다.

바로 확정일자와 전세권설정 등기 그리고 전세보증보험이다. 전세보증보험은 앞서 설명한 바 있어 이번에는 확정일자와 전세권설정 등기에 대해 알아본다.

확정일자는 전입신고와 동시에 받는 경우가 많다. 전입신고를 하게 되면 대항력을 취득할 수 있는데, 대항력이란 새로운 임대인 등 제3자에게도 임차권을 주장할 수 있는 권리다. 대항력이 없다면 중간에 새로 바뀐 임대인이 집을 비워 달라고 하면 꼼짝없이 그에 따라야 한다는 의미다. 확정일자를 받으면 우선변제권이 생기는데, 집이 경매로 넘어가게 될 경우 세입자를 보호해주는 역할을 한다. 경매대금에서 우선적으로 세입자의 보증금을 변제 받을 수 있는 권리가 바로 우선변제권이다. 하지만 확정일자를 받았다고 해서 집이 경매에 넘어갔을 때 100% 보증금을 다 돌려받을 수 있는 것은 아니다. 말소기준권리인 근저당이 잡혀 있다면 보증금 반환은 어려워진다.

전세권설정은 민법상 임차권으로 임대차계약에 관한 규정이 적용되며 등기사항전부증명서에 자신이 전세 세입자라는 사실과 함께 전세권설정금액이 표기되며 부동산 전부에 대한 후순위 권리자, 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받는다.

전세권설정은 확정일자와는 차이가 있다. 신청방법도 상대적으로 번거로운 데다 소유권자인 집주인의 동의를 받아야만 신청이 가능하다. 또한 비용이 600원 정도 소요되는 확정일자와 달리, 전세권설정은 전세보증금액에 따라 다르지만 법무사 대리 비용까지 포함해 많게는 수십만원의 비용이 든다.

경매 시 보증금의 보상 차이도 달라진다. 확정일자를 받은 경우 건물과 토지가격을 합한 금액에서 보증금 보상이 가능하나 전세권설정만 했을 경우 건물의 가격 기준으로 보증금을 돌려받을 수 있으므로 보증금 전액을 보상받지 못할 수도 있다. 또한 전입신고 필요 의무도 다르다. 확정일자는 이사를 한 후 전입신고를 하면서 확정일자를 받을 수 있지만, 전세권설정 등기는 이사나 전입신고를 하지 않은 상태에서도 신청이 가능하다.

확정일자는 신청일 다음날부터 효력이 발생하나 전세권설정은 신청 당일부터 효력이 발생한다는 점도 차이가 있다. 또한 기간 종료 후 전세금을 돌려받지 못하였을 때 소송 없이도 경매로 집을 넘길 수 있다. 하지만 확정일자는 보증금 반환청구 소송을 한 후 진행이 가능하다.

그렇다면 어떤 게 더 보증금 사수에 유리할까?

만약 등기부등본상 근저당이나 권리침해 등의 내용이 없다면 확정일자만 받아도 무방하다. 하지만 오피스텔의 경우 확정일자보다 전세권설정등기를 받는 것이 유리하다. 종종 오피스텔 임대인은 세금 혜택 등의 이유로 세입자의 전입신고와 확정일자를 받는 것을 꺼리는 경우가 있는데, 이런 경우는 전세권설정 등기를 해 놓으면 전세금을 보호받을 수 있다.