[궁금해요 부동산]재개발·재건축의 기초 상식

최근 재개발·재건축 사업이 늘면서 일반인들도 정비사업에 대한 기초 상식 정도는 알아야 할 필요성이 생기고 있다.

대표적으로 알아야할 것이 무상지분율·대지면적·공용면적이다. 부동산 관련 뉴스와 재개발·재건축 조합 관련 일로 많이 언급되지만 정확히 아는 사람은 생각보다 많지 않다.

무상지분율이란 아파트 재건축사업에 있어 시공사가 대지지분을 기준으로 어느 정도 평형을 추가 부담금 없이 조합원들에게 부여할 수 있는지 나타내는 비율이다. 여기서 대지지분이란 아파트 전체 단지의 대지면적을 가구수로 나눠 등기부에 표시되는 면적을 말한다. 대지지분이 많다는 것은 용적률이 낮아서 더 많은 가구를 신축할 수 있다는 것을 의미한다.

무상지분율을 알면 무상으로 배정받을 수 있는 평수와 넓은 평형으로 갈 때 추가 부담금 등을 예측해볼 수 있다. 총수입(총 분양수입)에서 총지출비용(공사비)을 빼서 나오는 개발이익(순이익)을 분양가로 나누면 개발이익 평수(전체 무상지분 면적)가 되는데, 이를 대지면적으로 나누어 퍼센트로 표시한 것이 무상지분율이다.

공용면적은 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분을 말한다. 즉 공동주택의 주거 동의 전용면적을 제외하고 남는 외벽면적, 복도, 계단, 옥탑, 현관, 경비실 등 지상층 부분과 지하층의 전기 및 기계실, 보일러실, 지하실, 지하주차장 그리고 관리사무소 및 노인정 등의 면적부분을 말하는데 공용부분과 같은 의미다.

구분소유건물과 부속의 건물은 규약으로써 공용부분으로 정할 수 있다. 구분소유건물의 전부 또는 부속건물을 소유하는 자는 공정증서로써 공용부분에 상응하는 것을 정할 수 있다. 양쪽 모두 공용부분이라는 취지를 등기해야 한다. 이것의 반대되는 개념은 전용부분이다.