[궁금해요 부동산]전세세입자가 알아야 할 일반 상식

전세계약은 흔한 부동산거래 가운데 하나다. 하지만 막상 실생활에서 문제가 발생했을 땐 어떻게 처리해야 할지 모르고 헤매는 경우가 많다. 특히 전세세입자의 경우 월세와 달리 목돈이 들어가는 관계로 손해를 보기 싫으면 기본적인 상식은 갖춰야 한다.

대표적으로 사람들이 헷갈리는 것이 전세 살던 집이 팔려 집주인이 변경됐을 때 계약서 재작성 여부다.

보통 중개업소로부터 전세계약 재작성 여부를 묻는 전화를 받은 경험이 전세세입자라면 종종 있을 것이다. 이때 공인중개사들은 “법적으로 그렇게 하게 돼 있고 다시 계약하는 게 더 세입자 입장에서 안전하다”고 말한다.

하지만 이는 사실과 다르다. 이 경우 세입자가 계약서를 다시 쓸 필요는 없다. 새 집주인은 기존 임대차 계약서를 승계받아 구입하는 것이다. 만일 임대차 계약서를 새로 작성하면 임차인은 확정일자를 다시 받아야 하고, 새로운 집주인이 근저당권을 설정했다면 임차인은 은행 다음으로 순위가 밀리게 된다.

중개업자들이 재계약을 하자고 하는 것은 돈 때문이다. 중개소 입장에서는 새로운 전세계약서를 작성하는 것이므로 임차인에게 전세보증금에 해당하는 중개보수를 요구할 수 있다.

재계약 시점에 집주인이 전세금을 올릴 경우 기존 보증금에 대한 원본 계약서는 그대로 두고 증액된 부분만 전세계약서를 추가 작성해서 확정일자를 받아야 한다. 그래야 기존 보증금에 대해서 1순위를 유지할 수 있다. 인상된 부분에 대한 전세계약서 작성은 집주인과 직접 해도 된다.

또한, 사람들이 흔히 착각하는 것 중 하나가 전세계약 이후 계약금을 바로 세입자의 권리가 생긴다는 것이다.

집주인이 새로운 세입자에게 열쇠를 주는 시점은 법적으론 잔금을 모두 받은 때부터다. 이 때문에 새로운 세입자가 계약금을 미리 지급했다고 해도 계약이 마무리된 것이 아니어서 집주인에게 인테리어를 위해 기존 세입자가 사는 방을 비워달라고 요구할 순 없다. 새로 살 전셋집 상태는 사실상 기존 세입자의 양해를 구해야만 가능하다.