[궁금해요 부동산]토지 보상제 ‘대토보상·환지방식’이란?

두 제도 모두 현금 대신 조성 토지로 보상

기업 혁신도시 등 개발지역 인근 주민들이라면 대토보상·환지방식으로 도시개발을 진행한다는 소리를 들어봤을 것이다.

일반인에겐 이런 토지보상 제도는 생소하고 낯설게 느껴진다. 그러나 토지수용을 앞둔 개발지역 주민이나 부동산 투자에 관심이 있는 사람이라면 기본적으로 알아둘 필요가 있는 개념이다.

토지보상금은 보통 현금으로 보상한다. 그러나 대토보상과 환지방식 모두 현금 대신 땅을 받을 수 있도록 허용한다는 점이 특징이다.

대토보상제에서 토지보상금의 지급 원칙은 현금보상이나, 토지소유자가 원하는 경우에는 토지소유자가 받을 보상금의 범위 안에서 해당 공익사업의 시행으로 조성된 토지로 보상받을 수 있도록 했다. 대신 보상받는 조성토지에 대해선 소유권이전등기를 완료할 때까지 전매할 수 없도록 해 투기를 방지한다.

또한 토지로 보상을 받을 수 있는 자는 대지 분할제한면적(주거지역 60㎡, 상업지역·공업지역 150㎡, 녹지지역 200㎡) 이상의 토지를 사업시행자에게 협의해 양도한 자가 해당한다. 대상자가 경합하는 때에는 현지주민 중에서 채권보상을 받은 자에게 우선권을 주고, 대토보상 기준금액은 일반 분양가격을 기준으로 한다. 다만, 부재 부동산소유자는 대토보상의 대상자에서 제외된다.

환지 방식은 토지가 수용된 토지주에게 보상금을 지급하는 대신 개발구역 내 조성된 땅(환지)을 주는 보상방법이다. 통상 시행자는 공사 완료 후 환지계획에 따라 종전의 토지를 대신해 새로운 환지를 교부하고, 부족하거나 많은 부분은 금전으로 차액을 청산한다.

이 방식은 민간사업자나 재개발조합에서 주로 쓰는 방식이다. 도시개발법상 공공시설의 설치와 변경이 필요하거나 개발 지역의 땅값이 인근 지역보다 비싸 보상금을 주기 어려울 때도 적용할 수 있다. 아울러 민영개발이나 공영개발 모두 환지방식으로 토지보상을 하거나 수용·사용 방식, 이 두 가지를 섞은 혼용 방식으로 보상이 진행될 수 있다.