[궁금해요 부동산]고강도 규제 ‘투기지역’ 그 효과는?

주택담보대출 규제에 양도세 가산까지 이중 부담

잠실의 한 아파트 상가 중개업소에 여름휴가 안내문이 붙어 있다./제공=연합뉴스

예상보다 센 정부의 8·2 부동산 대책 발표로 부동산시장이 동요하고 있다. 투기과열지구보다 규제 강도가 센 투기지역까지 지정한데다 서울 11개구와 세종시까지 대상에 넣자 일부 지역에선 급매물도 속출하고 있다.

투기지역은 주택담보대출을 규제하는 등 투기 수요를 억제하기 위한 규제이다. 흔히 투기과열지구 다음 행해지는 조치기 때문에 규제 강도가 제일 세다. 부동산 규제가 청약조정지역, 투기과열지구에 이어 투기지역으로 이어지기 때문이다.

투기지역은 2012년 5월 서울 강남3구에서 마지막으로 해제된 이후 지정된 곳이 없었다. 그러나 이번에 서울 강남4구와 성동·노원 같은 강북 지역까지 포함해 서울 11개구가 포함됐을 뿐만 아니라 최근 시세가 급등한 세종시까지 새로 선정됐다.

투기지역보다 강도가 낮은 투기과열지구만 해도 규제가 세다. 재건축 조합원 지위 양도가 조합설립인가 이후 전면 금지되고 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 내려가는 등 20개 가까운 규제가 동시에 적용되는 규제로 상당한 강도를 자랑한다.

여기에 투기지역으로 선정까지 되면 양도세 가산세율이 10%포인트 적용되고, 주택담보대출 건수가 세대당 1건으로 제한된다.

8·2부동산대책에서 투기과열지구로 지정된 곳 중 일부에 대해서 투기과열지구에다 투기지역까지 ‘중복 지정’한 것은 부동산 과열 지역으로 판단하는 곳에 추가로 세제와 금융 규제를 강화하려는 조치로 해석된다.

실제 금융당국은 주택담보대출의 LTV·DTI 강화로 서울 등 ‘투기지구’의 신규 대출자 약 17만명(연간 기준 추정)이 규제의 영향을 받을 것으로 분석했다. 이들의 대출 가능 금액은 1인당 평균 1억6000만원에서 1억1000만원으로 30% 넘게 줄어들 전망이다.

기존 감독규정에 따르면 투기지역의 6억원 초과 아파트는 LTV·DTI의 상한은 40%로, LTV·DTI를 일괄적으로 40%로 낮추는 감독규정 개정을 할 경우 최소 2주일이 걸린다.

하지만 투기지역으로 지정할 경우 해당 지역 아파트는 바로 그날부터 LTV·DTI 상한이 발동된다. 사실상 규제 효과가 앞당겨지는 셈이다.