개발제한구역 규제, 반세기만에 지자체로 넘어간다

30만㎡이하 헤제권한 지자체 부여
"난개발 우려 대신 현실적인 차선책"

제공=국토교통부

45년 동안 중앙 정부가 독점하던 개발제한구역(GB, 그린벨트) 규제 권한 일부가 지방자치단체로 넘어간다. 이같은 조치는 임대주택 공급 등 정부의 국책사업 필요에 따라 개발제한구역을 해제하던 것에서 주민불편 해소 차원으로 정책 패러다임을 전환한 때문이다.

국토교통부는 6일 대통령 주재 제3차 규제개혁장관회의에서 이 같은 내용을 담은 ‘개발제한구역(GB, 그린벨트) 규제 개선방안’을 발표했다.

개발제한구역 제도는 도시확산 방지와 환경 보전을 위해 1970년대 초 도입된 이후 반세기가 흐른 만큼 시대 흐름에 맞게 본래 목적은 살리면서 주민 피해는 최소화할 필요성이 제기됐다. 특히 개발제한구역은 설정 당시 취락지를 구역 안에 넣으면서 구역 해제를 둘러싼 민원이 끊이지 않고 있다.

현재 전체 국토 면적의 약 3.9%인 3862㎢가 개발제한구역으로 남아 있다. 이 중 2020년 광역도시계획에 따라 지자체가 해제할 수 있는 총량은 233.5㎢에 이른다.

국토부 관계자는 “지난해부터 규제완화를 추진했으나 주민들의 실질적인 불편을 해소하기엔 미흡하다는 지적을 받아온게 사실이다”며 “정부의 목표에 따라 개발제한구역을 해제하는 식이 아니라 주민들의 실질적 불편을 해소하는 차원에서 개발제한구역 규제를 접근하는 패러다임 전환을 시도했다”고 강조했다.

정부가 변화된 자세로 추진한 사안은 다음과 같다.

우선 국토부의 중앙도시계획위원회 심의(2년 이상 소요)를 거쳐 해제하던 것을 30만㎡ 이하 규모는 지차체가 해제할 수 있도록 했다. 시·도지사에게 해제와 개발절차 권한을 대폭 위임, 일원화함으로써 개발사업에 걸리는 기간을 1년 이상 단축했다. 더불어 개발제한구역 경계선이 관통하는 1000㎡ 이하의 토지를 해제하면서 섬처럼 남게 되는 소규모 개발제한구역도 함께 해제할 수 있도록 했다.

실제 2008년부터 지난해까지 해제된 46개소 중 30만㎡ 이하는 57%(26건)에 달한다. 다만 무분별한 해제 방지를 위해 현 해제총량 범위 내 허용, 관계부처 사전협의, 2년 내 미착공 시 개발제한구역 환원규정 신설 등 안전장치도 마련했다.

무단 용도변경 등을 통한 개발제한구역 훼손의 경우, 기존의 이행강제금 부과 등 처벌 일변도 대신 ‘공공기여형 훼손지 정비제도’를 도입하기로 했다. 이 제도는 주민들이 직접 훼손지를 공원녹지로 조성(30% 이상)해 기부채납하는 경우 개발을 허용하는 것으로 2017년까지 한시적으로 시행한다. 대신 2018년 이후에는 현재 1억원의 이행강제금 상한을 폐지해 훼손지에 대한 관리를 강화한다.

주민들의 누릴 수 있는 자유도 확대된다. 개발제한구역 내에서는 지역특산물의 소규모 가공시설 정도만 허용했으나 앞으로는 판매·체험 등을 위한 시설 설치도 허용된다. 200㎡에서 300㎡로 규모도 확대되며 마을 공동으로 농어촌 체험사업 등을 추진하는 경우에는 부대시설(2000㎡) 설치도 가능해진다. 이 외에도 콩나물 등 품종별로 허용했던 농작물 재배시설도 친환경농업을 위한 작물재배라면 다 가능토록 했다.

5년 거주기준을 폐지해 거주기간에 따른 주택 등 시설증축 차등이 완화되고, 취락지구 내 음식점도 형평성을 감안해 건축규제(건폐율 40%까지 건축가능)를 완화한다. 주유소에 세차장이나 편의점과 같은 부대시설 설치가 가능해지고 인수한 자도 이를 설치할 수 있게 된다. 또 공장의 경우 기존 부지 내에서 건폐율 20%(보전녹지지역과 동일)까지 증축이 허용된다.

개발제한 구역 내 토지 매수 후 관리도 더욱 강화된다. 작년의 경우 1500억원 정도의 부담금이 징수된 바 있어 향후 5년간 7500억원이 개발제한구역 관리에 투입될 예정이다.

국토부는 이번 개선안을 통해 △입지규제 완화로 시설증축 등 1300억원 투자유발 △해제 소요기간 1년 단축으로 개발사업 금융비용 연간 224억원 절감 △시설입지와 경계지역 관련 민원 65% 해소로 주민불편 완화 △공공기여형 훼손지 정비로 70만㎡ 이상의 훼손지 정비와 소공원 100개 조성 효과 등이 발생할 것으로 내다봤다.

이번 개선안에 대해 전문가들은 긍정적인 평가를 내렸다.

김현수 단국대학교 도시계획부동산학부 교수는 “현 개발제한구역제도는 제 역할을 못하고 있는 상태”라며 “단속만 할 뿐 보전이 아닌 사실상 방치 상태로, 국립공원처럼 관리할 예산도 없어 제도 개선이 필요했다”고 설명했다.

그는 “이번 국토부 개선안이 제대로 작동한다면 각 지자체 사정에 맞게 부지를 활용하면서 보전하는 것이 가능할 것”이라고 덧붙였다.

박합수 KB국민은행 부동산팀장도 “난개발 우려보다는 긍정적인 면이 많을 전망”이라며 “현실성 없는 이행강제금보다 민간이 녹지를 제공·관리하게 만들어야 한다”고 말했다.