치솟는 오피스빌딩 공실률, 떨어지는 수익률

강남 공실률 11% 넘어서, 4%대 수익률 역대 최저치

강남역 주변의 강남대로 오피스빌딩들. 최근 이 지역 사무실 공실률은 18%를 넘어섰다./사진=곽용석 기자

최근 강남 등 서울 시내 주요지역에 ‘임대문의’라는 플랭카드가 걸린 빌딩들이 눈에 띄게 늘고 있다. 경기불황이 길어지자 저렴한 임대료 찾아 핵심권을 벗어나는 회사들이 증가하면서 서울 주요지역의 오피스빌딩 공실률이 높아지고 있다.

8일 한국감정원에 따르면 지난 3분기 전국 오피스 공실률은 12.6%를 기록했다. 서울 강남지역 공실률은 11.5%로 집계됐다. 특히 강남대로 주변은 2분기 14.2%에서 18.5%까지 치솟아 올랐다. 빌딩 5개 층마다 1개 층이 비어 있는 꼴이다.

2008년 글로벌 금융위기 이후 주택시장에서 재미를 못 본 건설사들이 상대적으로 오피스 건설에 주력한 여파다. 2~3년전에 공급한 빌딩들이 완공되면서 강남역과 광교, 마곡, 분당 등지에 오피스가 넘쳐난다. 공급 과잉으로 오피스 투자 수익률도 함께 하락하고 있다.

투자수익률은 종로 6.7%, 공덕 5.7%, 광화문 5.3% 순으로 높다. 반면 강남과 여의도는 5%를 밑돌아 저조한 모습이다. 더 큰 문제는 향후에도 점점 더 하락할 가능성이 높다는 것이다. 강남과 여의도 경우, 소위 목 좋은 곳에 건물이 몰려있는 쏠림 현상 탓이다.

지난해부터 하락세를 보이고 있는 서울 오피스의 수익률이 4%대까지 추락해 역대 최저치를 기록한 것으로 나타났다.

종합부동산서비스회사 젠스타에 따르면, 올 3분기 서울 시내 오피스의 수익률은 4.57%로 전 분기(4.85%) 대비 0.28%포인트 하락했다. 이는 젠스타가 관련 조사를 시작한 2003년 이후 12년 만에 역대 최저치 기록이다.

2003년 10%에 육박했던 서울 오피스 수익률은 이후 2004년(8.34%), 2006년(7.28%) 등 하락을 거듭하다 올해 들어 반토막 수준인 4%대로 떨어졌다.

송기욱 젠스타 선임연구원은 “최근 오피스 시장은 임대인 위주에서 임차인 위주로 이미 바뀌었다. 건물주들은 임차인 유치를 위해 렌트프리(일정기간 임대료 무료)나 인테리어 비용 지원 등을 과감하게 추진해야 한다”고 강조한다. 하지만 아직은 은행의 예치 금리보다는 오피스 수익률이 크게 높기 때문에 여전히 매력적인 대체 투자상품이라고 소개했다.

또 다른 전문가는 “건물주도 이젠 투자수익률을 낮춰야 한다”면서 “올 연말 혹은 내년 초 미국의 금리인상이 실현될 경우, 국고채 금리차이에 의해 오히려 오피스 수익률도 다시 반등할 가능성이 있다”고 내다봤다.