서울 아파트 불패 언제까지 이어질까?

6·19 8·2대책에도 매매가 다시 상승세
강남 재건축·도심권 물량 호가만 올라
내년 금리인상·규제 본격화되면 위축될 듯

서울 아파트가 연이은 부동산 규제에도 큰 흔들림 없는 강세를 이어가고 있다.

서울 집값은 6·19 대책과 8·2 대책을 전후로 주춤했지만 곧 회복세를 보여 상승폭을 키우고 있고, 새 아파트 초기 분양률은 3분기 연속 100%를 기록해 ‘서울 아파트 불패론’이 힘을 얻고 있다.

1일 한국감정원에 따르면 10월 서울 주택 매매가는 0.23% 올라 전달 상승분(0.07%)의 3배 이상 상승폭을 키웠다.

8·2 대책 영향으로 9월 서울 주택 가격 상승률이 둔화됐지만, 이후 강남권 재건축 단지와 도심권 아파트 호가가 오르면서 상승폭이 다시 커진 것이다.

이는 10월 전국 주택 매매가 상승폭인 0.13%보다도 0.1%포인트 높은 수치다.

올해 서울에서 공급된 새 아파트들 역시 분양 시작 6개월 이내에 대부분 주인을 찾았다.

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 3분기 서울 민간아파트 초기분양률은 100%로, 같은 기간 전국 평균 분양률(87.3%)을 크게 웃돌았다.

서울은 올해 1분기(99.9%), 2분기(99.7%)에도 100%에 가까운 초기 분양률을 보였다.

HUG의 민간아파트 초기분양률이 분양 시작 후 3개월 초과 6개월 이하 아파트를 대상으로 작성된다는 점을 감안하면, 작년 7월 이후 서울에서 분양된 아파트 중 미분양으로 남은 물량은 거의 없다는 이야기다.

주택 가격과 계약률이 호조를 보이는 반면 주택 거래량은 급감했다.

서울부동산정보광장에 따르면 10월 서울 아파트 거래량은 3749건으로 지난해 같은 기간 거래량(1만2878건)의 4분의 1수준이다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “현재는 시장에 나온 매물이 없고 수요도 없어 거래가 줄어든 것”이라면서 “매물이 있는데 거래가 안 돼 가격이 떨어지는 상황과는 다르다”고 말했다.

그러나 전문가들은 서울 부동산 시장이 내년 1분기 무렵부터 다소 부침을 겪을 수 있다고 내다봤다. 내년 1분기에는 지금껏 발표된 부동산·금융 규제가 본격화되고 금리 인상 가능성도 높기 때문이다.

김 연구위원은 “다주택자 규제, 신 총부채상환비율(DTI) 등 지금까지 발표된 규제가 내년 1분기 본격화되면, 서울 부동산 시장 분위기가 지금과 동일한 수준으로 이어지긴 어려울 것”이라면서 “주거복지로드맵 발표로 다주택자 매물이 나와 회전된다면 가격이 다소 떨어질 가능성도 있다”고 말했다.

박합수 KB국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원도 “현재까지 발표된 대책이 내년 초 본격화되고 금리 인상까지 더해진다면 관망세가 짙어져 시장이 위축될 수 있다”고 말했다.