올해 과천 재건축 분양가 평당 2955만원 못 넘는다

주택도시보증공사 고분양가 관리지역 속해
인근 아파트보다 110% 넘으면 보증 안돼
7단지 평당 분양 가격이 상한선 작용돼
실수요자엔 저렴한 분양가로 입주 기회

올해 경기도 과천에서 분양하는 아파트들의 분양가가 3.3㎡ 당 평균 2955만원을 넘길 수 없을 것으로 전망된다.

주택도시보증공사(HUG)가 분양 보증 승인 기준을 내세워 고분양가에 제동을 걸면서, 한 푼이라도 높게 받으려는 조합과 상대적으로 싼 분양가로 진입할 수 있게 된 수요자들의 희비가 엇갈릴 것으로 예상된다.

◇“2955만원 역대 최고 분양가… 올해 상한치”
25일 HUG에 따르면 이번 주 대우건설이 분양하는 ‘과천 센트럴 푸르지오 써밋’(과천주공7-1단지 재건축)의 분양가는 3.3㎡당 평균 2955만원으로 역대 최고가다. 이 때문에 올해 과천에서 분양하는 아파트들의 분양가는 2955만원을 넘길 수 없다.

HUG는 서울 강남·서초·송파·강동과 경기도 과천을 고분양가 관리지역으로 지정하고, 이 지역 아파트 분양가가 높다고 판단될 경우 분양보증을 거절하는 방법으로 분양가를 관리하고 있다.

HUG는 인근 아파트 평균 분양가(매매가)의 110%를 초과하는 경우나 해당 지역에서 1년 이내 분양한 아파트(입지·세대수·브랜드 등 조건이 비슷한 아파트)의 최고 분양가를 넘어서면 고분양가로 규정한다. 통상 두 조건을 놓고 가격이 낮은 쪽을 기준으로 삼는다는 게 HUG 측 설명이다.

올해 과천 분양가 상한선이 2955만원으로 정해진 것도 이 때문이다.

과천 아파트 평균 매매가는 현재 3.3㎡당 3336만원(부동산114 기준)으로 110% 기준을 적용한다면 3600만원이 넘는 분양가도 가능할 것으로 보인다. 하지만 HUG는 2016년 삼성물산이 분양한 ‘래미안 센트럴 스위트’(과천 주공 7-2단지) 분양가(3.3㎡당 2678만원)의 110% 선에서 분양가 책정했다.

HUG 관계자는 “7-1단지의 분양가가 현재 이 지역 최고 분양가이기 때문에, 올해 과천 분양가 상한치는 2955만원으로 정해졌다고 보면 된다”면서 “가능성이 높지 않지만, 분양 시점에 매매시세가 2955만원보다 아래로 떨어지게 되면 그 가격을 기준으로 하기 때문에 분양가는 더 내려갈 수도 있다”고 설명했다.

◇올해 분양 2·6·12단지, 셈법 복잡
이에 따라 향후 분양을 계획한 단지들의 분양가 산정 셈법도 복잡해질 것으로 예상된다.

과천에서는 올해 과천 주공7-1단지를 시작으로 2단지, 6단지, 12단지 등 재건축 분양이 줄줄이 예고돼 있다.

3월 분양 예정인 과천 주공2단지는 3100만∼3200만원 안팎의 분양가를 검토 중이라는 이야기도 나오고 있어, 조합이 어떻게 대응할지 주목된다.

과천 주공 1단지의 경우 대우건설이 일반 분양가를 3300만원에 받아주겠다고 조합에 약속했기 때문에, 올해 분양하게 될 경우 이를 지킬 수 없게 돼 관심이 쏠린다.

그러나 대우건설은 현재 과천 주공 1단지가 이전 시공사였던 포스코건설과 소송을 진행하고 있어 분양 일정을 선뜻 잡지 못하고 있다.

대우건설 관계자는 “소송이 어떻게 진행될지 알 수 없어 올해 분양 계획에는 일단 과천 주공 1단지를 넣지 않았다”고 전했다.

부동산 업계 관계자는 “HUG의 고분양가 룰이 모호한 면이 많은 것은 사실이지만, 일반 분양자 입장에서는 상대적으로 저렴한 가격에 들어갈 수 있는 기회가 될 것”이라고 말했다.