강남 ‘똘똘한 한채’ 딜레마··종부세로 잡힐까

증세시 실거주자 조제조항 불러
배제시 강남수요 늘어 집값 급등
재건축 규제시 집값 양극화 심화
유동성 풍부해 과세만으로 한계
강남 수요분산 위한 종합대책 필요

다주택자에 대한 규제로 정부 예측과 달리 시장에선 ‘똘똘한 한채’ 광풍이 불어 정부의 고민이 깊어지고 있다. 여당에선 최근 다주택자와 ‘초고가 1주택자’의 세부담을 늘리는 법안을 발의해 종부세 논의를 공론화했다. 하지만 이 또한 광풍을 잡기엔 역부족이라는 지적이다. 

문재인 정부 출범 후 국토교통부는 지난 7개월 동안 6번의 부동산 대책을 쏟아냈다. 투기과열지구가 부활하고 대출규제도 강화됐다. 4월부터는 다주택자 양도세 중과가 시작된다. 이는 실수요자들을 옭아매는 대신 규제에 영향을 받지 않은 자산가들이 ‘한 채’ 투자로 몰리게 만들었다.

최근 박주민 더불어민주당 의원은 다주택자와 초고가 1주택자에게 세부담을 늘리는 ‘종합부동산세법 일부 개정 법률안’을 발의했다. 개정안은 공정시장가액비율을 폐지해 과세표준을 높이는 내용이 골자다. 과세표준 구간별 세율을 참여정부 종부세 도입 당시 수준으로 높여 다주택자에 대한 과세를 강화했다. 공시가격 9억원 이상 1주택자에게 부여되는 종부세 기준은 12억원으로 높여 다주택자와 초고가 1주택자의 세 부담을 높였다. 일정 금액 이하의 1주택자 세 부담을 낮춰 ‘조세저항’ 을 완화하려는 취지가 담긴 것이다.

◇ 김동연 경제부총리, 고가 1주택자도 보유세 검토 대상 시사
시장에선 강남의 ‘똘똘한 아파트 한 채’를 보유한 이들에게 유리한 제도가 될 수 있다는 지적이 나온다. 여당은 ‘고가 1주택자’ 에 대해 당론으로 정해진 입장이 없다고 밝혔다. 정부도 참여정부의 정책실패를 되풀이하지 않기 위해 '고심'을 거듭하고 있다. 김동연 부총리는 최근 보유세에 대해 “집 3, 4채가 있어도 한 채 가진 분이 더 비싼 집을 가질 수 있다는 문제를 봐야한다는 측면에서 균형 있게 봐야 한다”고 말했다. 김 부총리는 “고가 1주택자에 대해 보유세 인상을 고려하는 취지가 아니다”고 선을 그었지만, 고가 1주택자도 보유세 논의 대상임을 시사했다는 점에서 의미가 있다.

다주택자는 매각, 임대주택등록, 버티기, 상속 및 증여 등의 갈림길에 서 있다. 현 상황에선 투자가치가 낮은 주택을 처분하는 게 가장 유리하다. 만약 다주택자가 임대주택자로 등록할 경우 4년 또는 8년 동안 매도를 못해 부담이 적지 않다. 결과적으로 지방을 포함해 비강남 집값은 떨어지고, 강남 집값만 더 오르는 악순환이 반복될 것이라는 전망이다. 전문가들은 실수요 거래를 활성화할 수 있는 당근책과 수급불균형을 해소할 장기정책이 병행돼야 한다고 주문한다.  

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “지금은 고가인 강남 1주택자가 유리한 구조로 주택에 대해 중과세해도 투기가 없어지지 않을 것”이라며 “재건축초과이익환수제 마저 시행되면 수도권 내 재건축 시장위축과 주택공급난으로 집값 양극화가 심화될 것"이라고 우려했다. 이어 ”가격을 통제하는 것보다 수요를 분산하는 정책을 써야 한다“며 ”장기적으로는 부족한 공급을 늘려야 한다“고 주문했다. 실제 강남의 경우 10여년간 새 아파트 공급이 충분히 이뤄지지 않으면서 수급불균형이 심해진 상황이다. 이런 상황을 무시하고 단속과 규제만 강화하는 것은 큰 의미가 없다는얘기다.  

◇ 시중에 유동성 풍부해 범강남권 버블조짐…과세 만으로 한계
무엇보다 노무현 정부에서 확인됐듯 세금만으로는 강남 집값 문제를 풀 수 없다. 강남 입성이 차단되니, 현장에선 사회적 인프라와 학군이 좋은 ‘범강남 생활권’을 중심으로 새로운 버불이 형성되고 있다. 강남 못지 않은 양질의 주택 공급이 필요하다는 의미다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “서울에 공공택지 개발을 구체화하고 강남 안에도 주택공급이 가능하다는 사인을 주는 것이 필요하다”며 “단기적 규제에 급급해 하기보다 장기적인 안목에서 교육 및 지역 인프라 등을 고려해 접근해야한다”고 주문했다.

장기화된 저금리로 갈 곳 없는 돈이 시중에 넘쳐 정부 규제가 통하지 않는다는 지적도 나온다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “오랜 시간 이어진 저금리로 시중에 유동성이 풍부한데 반해 투자할 곳이 마땅치 않다”며 “결국 강남에 공급이 부족해서 생긴 만큼 중장기적으로 공급을 늘리는 사인을 보내고 재건축을 막기보다는 순기능을 살려야 한다”고 당부했다.  

여당이 종부세를 공론화 시킨 가운데, 청와대 산하 조세개혁특위가 이달 말 구성돼 다주택자에 대한 보유세 개편안이 논의될 예정이다./연합