[강남?갓남!]14억짜리가 5년새 30억…외지인이 쌓은 강남 철옹성

“강남에 거주했던 분들은 아파트 가격 흐름을 잘 아니까 지금 너무 올라서 못 사고, 실거주를 목적으로 하는 분들도 너무 비싸지니 살 엄두를 못내는 거죠. 그 사이에 돈 있는 외지인들이 투자 목적으로 강남 부동산 시장에 몰리는 거라고 봅니다.”(함영진 직방 빅데이터랩장)

서울 강남 아파트가 비 강남 거주자들의 투자 합세 움직임에 더 높은 철옹성을 쌓고 있다.

교육·교통·문화 등 양질의 생활 인프라를 편리하게 누릴 수 있는 강남3구는 대한민국 어떤 지역도 대체할 수 없어 ‘부르는게 값’인 시장이다.

하지만 최근 이 지역 집값 상승세는 단순히 생활 편의성으로만 설명하기엔 거세다 못해 무서운 수준으로까지 치닫고 있다.

시중 유동자금이 강남3구 부동산 시장으로 쏠리고, 이에 이 지역 집값이 더 크게 오르는 상황이 반복되면서 강남 아파트는 ‘가장 확실한 안전자산’으로 자리를 굳히고 있다.

◇10채 중 6채가 외지인 구매…이 중 4채는 비강남 서울시민
23일 아시아투데이가 한국감정원 자료를 분석한 결과 최근 몇 년간 강남3구에 거주하지 않는 서울 시민이 강남3구 아파트를 매입하는 비율이 눈에 띄게 늘었다.

2015년만 해도 강남3구 아파트를 구입하는 사람 2명 중 1명 이상은 이 지역 주민(54.7%)이었다.

그러나 이듬해인 2016년 이 비율이 49.1%로 50% 아래로 떨어지더니 올해 상반기 39.2%까지 내려갔다.

특히 강남3구 외 서울 지역에 거주하는 이들의 아파트 매입이 두드러졌다.

비 서울 거주자의 강남3구 아파트 구입 비율은 2015년부터 현재까지 20% 안팎으로 비슷한 수준을 보였지만, 강남3구 외 서울 거주자의 이 지역 아파트 구입 비율은 2015년 26.5%에서 올해 상반기 40.3%까지 올라왔다.

◇‘아크로리버파크반포’ 5년 새 두배 ‘껑충’…수익률 압도적
강남3구 아파트 구입 행렬에 비 강남 서울 시민들이 합세하는 가장 큰 이유는 높은 가격 상승률로 풀이된다.

강남 아파트는 기본 가격이 수십억원에 달해 진입장벽이 높지만, 오름폭 역시 여타 서울 아파트보다 월등하게 높다.

최근 매맷가가 30억원에 이른 반포동 ‘아크로리버파크반포’ 전용 84㎡는 2013년 12월 당시 분양가가 14억6000만원이었다. 4년 반사이 매매가가 두 배 이상으로 치솟은 것이다.

같은 시기 분양한 대치동 ‘래미안대치팰리스’ 전용 84㎡ 역시 최근 22억8000만원에 거래가 이뤄져 분양가(11억5000만원)의 두 배로 뛰었다.

마포·성동·영등포 등지에서 비슷한 시기에 분양된 아파트들도 최근 실거래가를 분양가와 비교하면 60~80% 가까이 올랐지만, 강남 아파트 수익률을 쫓아가지는 못했다.

성동구 하왕십리동 텐즈힐1단지는 81%(84㎡, 6억1000만→11억2000만원), 마포구 현석동 ‘래미안웰스트림’은 72%(84.98㎡, 7억원 안팎→12억원), 영등포구 신길동 ‘래미안영등포프레비뉴’는 68%(84㎡, 5억3600만→9억원) 올랐다.

정부가 지난해 8·2 부동산 대책으로 재건축 아파트 거래를 차단한 것 역시 불쏘시개 역할을 한 것으로 풀이된다.

특히 강남 재건축 아파트의 경우 사려는 사람은 많은데 살 수 있는 매물이 급감하면서 실거래가가 연일 최고가를 경신했다는 설명이다.

◇부동산 투자 늘리겠다는 현금 부자들…강남 추가 상승 가능성
이 같은 강남3구 투자 움직임은 앞으로도 이어질 것으로 보인다.

KB금융지주 경영연구소의 ‘2018 한국 부자 보고서’에 따르면 금융자산 10억원 이상인 한국 부자의 35.5%가 앞으로 부동산 자산을 더욱 늘리겠다고 답했다. 유지하겠다는 답은 59.3%, 줄이겠다는 응답은 5.3%에 그쳤다.

자산가들이 향후 강남 부동산, 그 중에서도 수익률이 월등한 아파트에 투자할 가능성이 높다고 판단할 수 있는 대목이다.

김현미 국토교통부 장관이 최근 발표한 공시가격 인상카드 역시 강남 투자 행렬을 막을 수 없다는 시각이 많다.

서초구 잠원동의 한 중개업소 관계자는 “이 지역에서 집 사는 사람들은 세금 몇푼에 크게 연연하지 않는다”면서 “세금보다 집값 상승이 더 큰데 매수를 포기할 사람이 있을지 모르겠다”고 말했다.