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[장용동 칼럼]주택시장, 누르면 튄다, 강공책으로는 실패
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[장용동 칼럼]주택시장, 누르면 튄다, 강공책으로는 실패

기사승인 2019. 10. 02. 00:00
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장용동 대기자1
정부와 여당이 집값 잡기에 정권의 명운을 건 듯 서슬 퍼런 강공책을 3년간이나 펼쳤지만 주택시장 불안은 여전하다. 특히 서울 강남 전용면적 84㎡형의 아파트가격이 28억 원대를 호가하고 비강남권에서 조차 16억 원 선을 웃돌며 신고가 행진이 계속되고 있다. 평균 잡아 34%이상 올랐다니 이런 추세라면 문 정부 말기도 채 되기전 평당 1억 원 시대가 열릴 가능성도 없지 않아 보인다. 서울과 수도권의 일부지역 특수현상이라고 치부할 수도 없는 게 강북은 물론 텅텅 비어 있는 동탄2신도시에서 조차 순환매가 이어지고 지방은 역으로 추풍낙엽신세다. 다주택자 규제를 비롯해 부동산 세금 폭탄, 대출 제한, 심지어 민간택지 분양가 규제까지 강공책을 펼쳤지만 발표 때만 잠시 멍할 뿐 시간이 지나면 재차 상승하는 이른바 계단식 오름세가 지속되고 있는 것이다.

경제성장률이 바닥으로 떨어지면서 유례없는 소비 침체, 가계 소득 뒷걸음, 디플레이션 우려 등 온갖 경제적 악재가 겹친 와중에도 집값만큼만 강세를 보이는 게 이상할 정도다.

물론 저금리에 따른 유동성과 경제 불안이 가져다준 안전자산 선호현상이 이 같은 아파트 가격 강세의 주요인 일 수 있다. 부동산 임대수익률을 5%대로만 잡아도 은행금리 1%대에 비하면 황금 알을 낳는 투자다. 실제로 불황 때마다 부동산 임대사업은 항상 꽃피웠고 최고의 재테크로 인식돼 왔다. 여기에 추후 경제가 풀리면서 고정자산 가치가 상승, 투자 수익률은 더욱 높아진다. 바로 불황속 부동산 투자는 ‘꿩 먹고 알 먹는’ 최고의 자산불리기 대안으로 인식돼 왔고 이 같은 학습효과는 여지없이 시장에 반영되고 있는 것이다. 유동성이 부동산에 몰리고 가진 자들을 중심으로 너도 나도 강남 아파트는 물론 고수익 상가, 꼬마빌딩 등에 손을 대는 것도 같은 맥락이다.

하지만 현재의 집값 상승 분위기는 시장 자체가 꼬였다기 보다는 정부의 실책이 조장했다고 봐야 한다. 풍부한 공급물량이나 주택에 대한 인식, 어려워지는 경기상황 등을 감안하면 정부는 시장에 흐름을 맡기고 건전한 시장질서 유지, 주거복지, 그리고 미래를 위한 주거정책에 매달리는 게 옳았다. 최소한의 가이드와 미래를 위한 대안마련에 역점을 뒀어야 한다.

강남부터 잡는다고 떠들어댄 초기의 강공이 오히려 이상 수요를 불러 들였고 시장 불안을 가중시켰다. 다주택자를 압박하기 시작하자 서울 신 수요를 만들어 내는 부작용을 빚은 것이다. 정부가 만성 주택난을 빚는 서울 주택수요를 창출해 내는 규제의 역설을 가져온 것이다.

정부와 여당이 시장을 길들이겠다며 규제강도를 높일수록 반발 역시 그만큼 커지면서 시장 불안을 야기한 것이다. 요즘 불고 있는 아파트 로또 청약열풍만해도 그렇다. 당첨되면 대박이라는 분위기를 촉발, 미분양에 그칠 신규 분양 단지를 수백 대 1의 청약경쟁률로 마감케 하고 투기장화 시킨 게 정부다.

3기 신도시 건설계획발표 역시 마찬가지다. 가장 핵심인 서울 수요 분산책이 빠지면서 부작용만 빚게 됐고 수요는 그 약점을 파고들어 오히려 서울 매수세가 강화되는 역효과를 낳았다. 논란이 지속되고 있는 민간 택지 분양가 상한제 확대 시책도 서울, 수도권 분양시장 전체를 흔드는 불안요소로 인식됐고 주택수요층의 투기심리를 부추기는 부작용만 낳고 있다.

시장은 누르면 튄다. 이미 노무현 정부 시절 뼈저리게 경험한 터다. 가격통제만을 목적으로 하는 주택정책은 실패할 수밖에 없다. 경제 정책은 반드시 긍정과 부정적 효과, 한발 앞서가는 시장이 존재한다. 인위적 압박으로는 안 된다. 정부가 시장 질서를 바로 잡고 가격 결정요인을 사전에 반영한 시장적 정책을 펼쳐야하는 이유가 여기에 있다. 급격히 소가구화하는 주택 소비 트렌드를 만족 시킬 대안을 찾고 도심지역에 주택 공급을 늘리는 정책을 적극 추진하는 게 최선이다.


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