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[장용동 칼럼]1억원대 천장 뚫은 서울 아파트, 지속 상승할까
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[장용동 칼럼]1억원대 천장 뚫은 서울 아파트, 지속 상승할까

기사승인 2019. 11. 07. 00:00
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장용동 대기자1
서울 아파트 분양가가 처음으로 3.3㎡당 2000만 원대를 넘어선 게 1999년 말이다. 외환위기극복을 위해 소형주택의무비율을 폐지하고 재당첨 제한기간을 없애는 등 공급과 수요규제를 대폭 풀어도 주택경기가 부양되지 않자 금기시됐던 아파트분양가 규제에 손을 댔다. 수도권 공공택지 중대형아파트까지 분양가를 자율화한 것이다. 가격파괴현상까지 나타났던 아파트가격은 이듬해인 1999년부터 상승세를 타기 시작했고 드디어 고급아파트에서 3.3㎡당 2000만 원대를 넘어선데 이어 수도권까지 급등하는 사태를 맞게 된다.

당시만 해도 아파트가격이 3.3㎡당 2000만원을 넘어가는데 에 대해 의문이 많았다. 경제력과 소득을 감안하면 일시적 거품 현상쯤으로 여기는 견해가 많았고 이는 건설회사들이 재건축을 수주하는데 큰 걸림돌이었다. 향후 집값 향방을 제대로 짚지 못해 출혈수주가 될 경우 재건축 수주는 회사를 말아먹는 단초가 될 수 있기 때문이었다. 이를 과감히 치고 나온 게 삼성물산(건설)이다. 삼성은 외환위기 경제가 급속도로 회복되고 더욱 성장한다면 적어도 서울의 집값은 급상승할 것으로 보고 과감히 재건축 수주전에 뛰어 들어 절대 다수를 수주하게 되었고 이는 오늘날 삼성 래미안이라는 주택 최고의 브랜드 이미지를 심는 결정적 계기가 됐다.

마찬가지로 2019년은 주택시장에 또 하나의 큰 획이 그어진 해로 기억될 것이다. 3.3㎡당 1억 원대 거래 아파트가 첫 등장했기 때문이다. 서울 서초구 반포의 한강변에 들어선 아크로리버파크 전용 84㎡가 34억 원에 팔렸다. 전용 59㎡도 지난 8월에 23억9800만원에 매매, 홍콩 집값에 버금가는 시대가 열린 것이다. 재건축 대상 아파트나 초고가 펜트하우스를 제외하고 3.3㎡당 1억 원에 거래된 것은 이 주택형이 처음이다.

이는 재차 서울권 고급아파트 단지의 가격 상승에 불을 지른 것으로 판단된다. 강남의 한강주변이나 고급단지들을 감안하면 반포 아크로 리버파크에 버금가는 아파트단지가 한둘이 아니다. 그동안 눈치를 보던 3.3㎡당 8000만~9000만 원대에 달하는 아파트가 1억 원대에 달하는 것은 시간문제다. 또 그 이하의 단지들도 각각의 장점을 내세우며 상승대열에 합류할 것이 분명하다. 그게 주택시장의 기본 생리다.

재건축 수주전에서 이미 그 반응이 나타나고 있다. 강북 최고의 노른자위로 꼽히는 한남 3구역의 수주를 놓고 현대·대림·GS 등 대형건설사들이 수천 억원대의 주민 공여비용을 내걸고 치열한 수주전을 벌이고 있는 것도 같은 맥락이다. 집값이 오르면서 분양가 역시 수천만 원대로 뛰어 오를 수밖에 없다고 본 것이다. 경매시장 후폭풍이 거세다. 서울 강남 3구 아파트 평균 낙찰가가 104.6%를 기록하면서 감정가보다 3억2000만원이 많은 21억68000만 원대의 낙찰가가 나올 정도다.

정부의 주택 정책 오류가 빚은 결과다. 시장은 강압적으로 누른다고 잡히는 게 아니다. 민간택지의 분양가 상한제 확대적용이 당장은 집값과 시장을 잡을 것처럼 보이지만 억지춘향 신세를 면치 못할 것이다. 정부 정책은 시장 변화 및 투자의 흐름을 바꾸게 하지만 강압적인 정책으로는 절대 순응시키지 못한다는 것을 과거에 반복적으로 경험한 바 있다.

분양가 상한제가 만병통치약이 될 수 없는 이유도 여기에 있다. 상한제 실시로 재건축·재개발사업이 당장 타격을 받게 되고 이로 인해 아파트 공급이 감소하면 희소가치는 더욱 높아질게 분명하다. 가치 상승에 대한 기대심리가 낮아지기 보다는 더욱 상승한다는 점에 주목할 필요가 있다. 시장이 공감할 만한 아파트 확대 공급 대안을 내놓지 않으면 서울의 집값은 고삐 풀린 망아지처럼 날뛰면서 수도권으로 파급될 수밖에 없다. 게다가 강달러로 우리 돈의 가치가 떨어지는 반면 가진 자들의 소득은 지속 상승하는 유동성 구조를 개선하지 못한다면 강남 아파트 가격 선도 현상은 지속될 수밖에 없다.


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