[궁금해요 부동산] 전월세살이 한다면 이것 만은 꼭!

서울 잠실의 한 아파트 상가 부동산./제공=연합뉴스

전세나 월세살이를 하는 세입자라면 꼭 알아야할 상식이 있다.

전입신고, 확정일자를 직접 챙겨야 하는 것은 물론 집수리 비용은 누가 지출해야하는지, 계약해지는 언제쯤 통보해야 하는지 등도 미리 알아둔다면 이런 상황이 발생했을 때 잘 대처할 수 있다.

◇전입신고·확정일자 왜 필요할까?
4일 부동산114(www.r114.com)에 따르면 전입신고를 하는 이유는 ‘대항력’을 갖추기 위해서다.

대항력이란 임차인이 제3자에게 임차인으로서의 권리를 주장할 수 있는 힘을 말한다. 임차인이 대항력을 갖췄다면 집주인이 바뀌어도 임차권을 주장할 수 있고, 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있다.

또한 임대기간이 만료된 후 보증금 전액을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 된다.

확정일자의 경우 집이 경매로 넘어가는 경우를 대비해 필요하다.

확정일자를 받은 상태라면 임차주택이 경매되는 경우 경매대금에서 후순위권리자나 기타 채권자보다 우선적으로 보증금을 받을 수 있는 권리가 생긴다.

결국 전입신고와 확정일자는 임차권을 주장하고 보증금을 안전하게 보호하기 위한 장치다.

◇계약해지, 언제 말해야 하나?
임대차 계약 해지를 위한 통보기간은 계약기간 중인지, 계약이 만료된 이후인지에 따라 다르다.

아직 계약 만료가 남았다면 만료 1개월 전까지는 집주인에게 해지를 통보해야한다.

장웅희 부동산114 연구원은 “만약 집주인에게 계약 해지통보를 하지 않으면, 1개월 후 계약이 자동으로 해지되는 것이 아니라 묵시적 갱신으로 계약이 연장되는 것이니 꼭 유의해야 한다”고 조언했다.

반면 계약 기간이 끝난 후, 즉 묵시적 갱신이 실행된 경우라면 언제든지 해지통보가 가능하다.

하지만 이 기간에 통보를 하더라도 실제 계약해지 시점은 3개월이 지난 후이기 때문에 유의해야 한다. 3개월은 집주인이 보증금 반환을 위한 준비기간이다.

이 때문에 재계약 의사가 없다면 계약이 만료되기 1개월 전에 해지 통보를 하는 것이 집주인과 세입자 서로에게 좋다.

◇집수리 비용 지불은 누가?
집주인은 임차기간 임차주택에 문제가 생긴 경우 수선해줘야 하는 의무가 있다. 만약 집주인이 수리를 해주지 않는다면 세입자는 우선 수리를 하고 집주인에게 비용을 청구할 수 있다.

집주인 수리가 원칙이지만 이 문제를 원만히 해결하기 위해서는 임대차계약서를 쓸 때 임대주택 수선의무는 집주인이 갖는다는 내용을 기재하는 것이 좋다.