500만원으로 내집 마련, 글쎄?...“업 계약서 쓰고 제2 금융권 이용”

"대출 한도 늘리기 위해 이면 계약서 써"..."금융권 건전성 문제 발생할 수도"
낮은 실입주금만 믿고 계약 시 준공 늦어져 피해를 보는 경우도

최근 500만~3000만원으로 빌라, 다세대 주택 등 수억원대 내집 마련이 가능하다는 전단과 현수막이 주택가나 거리에 상당수 등장해 서민들의 눈길을 끌고 있다. 광고대로라면 주택담보인정비율(LTV) 규제 범위를 훨씬 넘어서는 금액을 대출 받아 주택을 마련할 수 있기 때문이다.

하지만 실제 대출 과정에서는 금리가 높은 저축은행 등 제2 금융권을 이용하게 하거나 업 계약서를 통해 불법 대출을 받는 경우도 있는 것으로 나타났다.

함영진 부동산114 리서치 센터장은 25일 “실입주금이 줄어든 만큼 대출을 많이 받게 되는데 이를 위해 은행에 담보로 잡힌 주택 가액을 실거래가보다 더 높은 금액으로 적어 내는 업 계약서를 써 대출 한도를 늘리는 경우가 있다. 특히 제2금융권을 이용해 비싼 이자를 무는 경우가 많다. 이면계약서를 쓰는 자체가 불법이다. 금융권 건전성 문제도 발생할 수 있다”고 말했다.

그는 “일부 분양 대행사나 시행사들이 비싼 이자를 물어도 차후 시세 차익을 통해 손실을 보전할 수 있다고 말하지만 빌라의 경우 시간이 갈수록 차익 실현이 어려운 게 일반적이다. 당장 실입주금이 낮다고 해서 계약을 하는 것보다 자기 자본 비율을 높이는 게 중요하다”고 덧붙였다.

업 계약서를 작성하는 이유는 주택담보인정비율(LTV)에 따른 대출 규제 때문이다.

김규정 우리투자증권 부동산 연구위원은 “업 계약서를 작성하는 이유는 LTV 한도 때문이다. 실거래가를 높여 더 많은 대출을 받기 위해 이뤄지는 것이다. 금융권역별로 차이가 있어 제1 금융권보다 한도가 더 높은 제2 금융권에서 대출을 받는 경우가 많다”고 말했다.

LTV 한도는 수도권 50%, 지방 60%다. 금융권역별로는 은행 50%, 저축은행·여전사 등 60%, 상호금융 70%다. 같은 은행이더라도 서울(50%)과 지방(60%)은 다른 LTV가 적용된다.

탈세 등을 위해 실거래 금액을 낮추는 다운 계약서는 문제 시 하고 있지만 업 계약서의 경우 많은 문제를 삼지 않는 사회적 분위기도 문제라고 전문가들은 지적하고 있다.

낮은 실입주금만 믿고 덜컥 계약을 했다가 준공이 늦어져 피해를 보는 경우도 있다.

인천 남구 주안동 A공인 관계자는 “빌라의 경우 공사 중에 분양이 이뤄지기 때문에 분양이 안 될 경우 공사를 원활히 진행할 수 없다. 계약자가 받은 대출금으로 일단 공사를 진행하고 보자는 식인데 문제는 이를 통해서도 분양이 잘 이뤄지지 않을 경우 사업 자체에 문제가 생겨 계약자들이 피해를 보는 경우도 있다”고 말했다.