추석 이후 부동산 이슈 4가지는

김포한강신도시 운양지구에 위치한 아파트 단지들./사진= 정아름 기자

추석은 부동산 시장에서 중요한 시기다. 여름 비수기가 끝나고 가을 성수기로 넘어가는 시점이기 때문이다.

올해는 대출규제 강화·미국 금리 인상 전망 등의 부동산 악재가 닥쳤음에도 서울 강남 재건축 시장을 중심으로 아파트값 강세가 이어졌다.

부동산 114가 추석이후 부동산시장 관전 포인트 4가지에 대해 소개한다.

1. 강남 재건축 아파트값 계속 오를까

가을 분양 성수기와 이사철이 시작되면서 강남권을 중심으로 한 매매가 상승 흐름은 추석 이후에도 당분간 이어질 전망이다. 그러나 계속된 가격상승에 따른 피로감을 고려할 때 무리한 추격매수를 자제하고 한 템포 쉬어갈 필요는 있다.

부동산114가 발표하는 아파트가격종합지수인 ‘코아피(KOAPI)’에 따르면 상승세를 나타냈던 강남3구 재건축 아파트값이 하락전환(가격조정)됐던 지난 2015년 12월의 매매가격 지수는 415.4로 전저점(2014년 12월 378.78) 대비 9.67% 정도 올랐던 시점이었다. 2016년 9월 현재 강남3구 재건축 매매가격 지수는 462.82로 전저점인 2016년 3월 412.89에 비해 12% 이상 올랐다. 단기간에 훨씬 더 가파른 상승세를 나타낸 것이다. 단기 급등한 만큼 가격 저항감이 작용할 가능성이 커졌다. 일정 부분 가격조정을 거칠 수 있다는 점을 감안해 단기차익보다는 중장기 보유나 거주 관점에서 매수에 나서는 것이 바람직해 보인다.

2. 가계부채 대책에 조기시행에 따른 분양시장 영향

올 가을 분양시장은 수도권 청약 인기지역인 강남권 재건축과 동탄2 신도시 등 택지지구 물량이 대거 풀리면서 청약 열기가 이어질 전망이다. 추석 이후 연내 분양예정인 아파트 물량은 작년 같은 기간에 비해 14% 가량 감소하는 것으로 나타났지만, 내년 도입하기로 했던 가계부채 대책이 10월로 조기 시행되면서 시장 위축을 우려한 건설사들이 분양 일정을 앞당길 것인가가 변수로 작용할 전망이다.

부동산114 조사 결과 아파트 미분양 추이를 보면 지난해 4분기 밀어내기식 분양으로 2015년 12월에 6만1512가구까지 늘었다가 올해 4월까지 감소 추세를 보였다. 하지만 지난 7월에 중도금 집단대출 보증 건수와 한도 제한으로 미분양 물량이 6만3127가구(2016년 7월 말 기준)로 증가했다. 오는 10월부터 가계부채 총체적인 심사제도와 집단대출에도 소득 기준을 깐깐하게 적용하면 비인기지역의 미분양 물량이 더 늘어날 수 있다.

3. 입주물량 증가 여파로 역전세난 현실화

앞으로 1~2년간 새아파트 입주물량이 크게 늘어나면서 역전세난 가능성이 제기되고 있다. 일부에서는 ‘2008년 잠실 역전세난이 재현되는 것 아니냐는 우려도 나온다. 내년부터 2018년까지 전국적으로 75만가구 정도가 입주를 하게 된다.

수도권은 위례신도시나 하남 미사강변도시, 동탄2신도시 등에서 대규모 아파트가 입주를 했거나 앞두고 있다. 계속 오르던 전국 아파트 전세가율(매매가격 대비 전세가격)도 지난 6월부터 하락세(5월 73.77% → 6월 73.63%)로 돌아섰고 서울은 8월 들어 70% 선이 무너지기도 했다.

경기와 대구, 경남 등 대규모로 아파트가 공급되는 일부 지역의 경우 역전세난이 나타날 가능성은 상대적으로 높다고 볼 수 있다. 다만 서울은 공급 부족이 이어진데다 향후 2년간 입주물량이 크게 늘지 않아 역전세난이 상대적으로 낮을 것으로 예상되고 있다.

4. 미국 금리 인상 가능성에 따른 한국금리 변화

미국 연방준비제도(이하 연준) 위원들은 경제포럼과 언론인터뷰 등을 통해 이르면 9월, 늦으면 12월 한 차례 가량의 금리인상을 예고했다. 2015년 12월 0.25%p인상 이후 약 1년 만에 상향 조정에 나서는 것이다. 하반기 예정된 미국 대선(11월) 등 정치적 이슈로 인해 금리인상은 12월이 될 가능성이 가장 높다. 하지만 9월과 12월은 3개월 가량의 시차가 존재할 뿐, 미국의 금리인상이 임박한 점은 변함없다.

미국의 금리 인상이 시작되면 국내도 1년 가량의 시차를 두고 금리가 오를 것으로 예상된다.

2016년 2분기 현재 금융권 전체 가계신용(가계대출+판매신용) 잔액은 1257.3조원으로 사상 최대다. 이 중 예금취급기관의 주택담보대출 비중이 절반 가까이(527.2조원) 차지한다. 미국 연준의 금리인상 기조에 따라 국내 금리가 오르면 주택담보대출에 대한 가계부채 상환 압박이 가중돼 주택시장 위기 요인으로 작용할 수 있다. 기준 금리 인상은 한 번 시작되면 거시경제 돌발 변수가 발생하지 않는 이상 지속되는 특징이 있다. 이를 일반적으로 ‘금리 인상 기조’라 부른다.

미국이 올 하반기 기준금리 인상에 나서더라도 현재 국내의 저금리 기조가 당장 바뀌지는 않겠지만 2017년 이후 한국은행의 ‘금리 인상 기조’가 시작될 수 있다는 점은 염두에 둬야 한다. 이렇게 되면 가계의 이자 부담이 장기에 걸쳐 점증할 가능성이 높다. 무리한 대출을 끼고 부동산 투자에 나서기보다는 금리변화에 대비해 부채상환 능력을 철저히 점검해야 한다.