[2018년 부동산전망]분양·매매시장 양극화 더 심화

서울 재개발·재건축 분양 강세 여전
전월세시장 전국 안정

2018년은 신 총부채상환비율(DTI) 등 대출규제와 다주택자 양도세 중과 등이 새로 시행되면서 지역별 부동산 양극화는 더욱 짙어질 전망이다.

부동산 전문가들은 분양·매매시장에서 서울·경기·부산 등은 강세를 보일 것으로 예측했다. 입지가 떨어지는 수도권과 지방은 미분양이 쌓이고 매매도 약세가 예상된다.

전월세시장은 수도권이 강세, 지방이 약세로 예상돼 전국적으로는 안정될 것으로 내다봤다. 내집마련 시기는 올해 구입해야한다와 미뤄야한다가 엇갈렸다. 유망 부동산 상품으로는 서울 강남 재건축 아파트를 꼽는 전문가들이 주를 이뤘다.

◇ 분양시장 수도권 재건축 강세 매매시장 다주택자 급매 콸콸

올해 분양시장은 지난해보다 부동산 옥석가리기가 한층 까다로워질 것으로 보인다. 입지 좋은 재건축·재개발 분양은 강세를 이어가겠지만 그외 지역은 미분양이 우려된다.

박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “서울 재건축·재개발 분양 집중력은 여전할 것”이라면서 “경기는 서울 인접지역 위주로 선전이 예상된다”고 말했다.

양지영 R&C 연구소장은 “서울 강남지역과 경기 과천 등 인기지역 위주로 청약자가 몰릴 것”으로 내다봤다.

김준환 서울디지털대학교 부동산학과 교수는 “서울과 경기 일부 지역은 견조한 흐름세를 이어갈 것” 이라면서 “지방은 미분양이 늘어날 것”으로 예상했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “부산 등 지방대도시, 강릉·제주 등 관광도시를 제외한 지역은 미분양이 더욱 쌓일 가능성이 높다”고 진단했다.

매매시장은 분양시장보다 양극화가 더욱 심화될 것으로 보인다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “상반기 수도권·지방 모두 양도세 중과를 피하기 위한 매물이 지역별로 차별화되면서 양극화가 뚜렷할 것”으로 예상했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “수도권은 자금력 약한 실수요자와 다주택자들 모두 주택 구입에 나서기 어려워 입주물량이 몰리는 지역을 중심으로 매맷값 소폭 하락이 예상된다”고 설명했다.

신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 “수도권에 예정된 8조원 규모 토지보상금이 서울 아파트 등에 재투자될 수 있으므로 수도권 매매시장은 양호할 것”으로 판단했다.

김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 “비아파트·지방중심으로 주택시장이 조정국면에 돌입할 것”이라면서 “하반기로 갈수록 조정폭은 확대될 것”으로 예측했다.

◇ 전월세 국지적 역전세·전세난

전월세시장은 올해 입주 물량이 대거 늘면서 전국적으로 안정세가 예상된다.

김형근 NH투자증권 연구원은 “올해 전국 아파트 입주물량이 45만여 가구로 지난해보다 21.6% 증가해 전월세시장은 안정화 될 것”으로 내다봤다.

신 차장은 “내집마련 수요자들이 대출규제로 전세시장에 몰릴 가능성이 크다”면서 “입주물량이 많아 전체 수요와 공급이 균형을 이뤄 가격도 안정될 것”이라고 예측했다.

다만 재건축·재개발 이주수요가 몰린 지역은 전세난이, 입주 물량 과다 지역은 역전세난이 우려된다.

함영진 부동산 114 리서치센터장은 “서울은 재건축·재개발 이주에 따른 전셋값 상승이 나타날 수 있다”고 말했다. 함 센터장은 “충청·경상권 전세시장은 지역기반산업 침채와 맞물리면서 역전세 가능성이 존재한다”고 덧붙였다.

◇ 내집마련 상반기 급매 노려라

내집마련 시기는 전문가들 전망이 조금씩 엇갈렸다. 금년에 집을 마련한다면 다주택자들이 양도세 중과를 피하기위해 내놓는 급매를 사라고 추천했다.

권 교수는 “무주택자라면 3월 이전 다주택자의 급매물을 노릴 만하다”고 조언했다.

권 팀장은 “자금력을 어느정도 갖췄다면 상반기 중 급매물을 잡는 것도 괜찮다”고 말했다.

내집 마련을 금년 이후로 미뤄야한다는 의견도 있었다.

김 연구원은 “올해 부동산 규제 시행, 한국은행 기준금리 인상, 입주물량 증가 등 3가지 악재로 부동산 시장이 조정국면”이라면서 “2019년 이후에 내집 마련 할 좋은 기회가 올 것”이라고 내다봤다.

◇ 유망 부동산 투자

전문가 10인 중 절반은 서울 강남 재건축 아파트를 유망 부동산 상품으로 추천했다.

김 위원은 “여전히 서울 강남 재건축이 유망하다”면서 “다만 장기투자로 전환하고 저점매수전략을 유지하라”고 조언했다.

대출금리가 오름에 따라 주택 경매를 추천하는 전문가들도 있었다.

함 센터장은 “대출 금리 상승 부담과 공급물량 과잉으로 주택가격이 조정되는 지역은 경매물건이 늘 수 있다”면서 “낙찰가율이 매력적인 경매시장을 주목해도 좋다”고 말했다.