[궁금해요 부동산] ‘뜨거운 감자’ 재건축 부담금

종료시점 가치 및 배분 방식 모두 모호

반포현대 아파트발 재건축 부담금이 부동산시장의 뜨거운 감자로 떠오르고 있다. 조합 측의 예상을 뛰어넘는 큰 금액이 통지됐는데 정작 산정 방식 등은 모호하기에 논란이 계속될 전망이다.

18일 건설업계에 따르면 재건축 부담금 예상액은 사업 종료시점 주택가액에서 개시시점의 주택가액과 개발비용, 정상적인 상황의 집값 상승액을 뺀 금액을 초과이익으로 보고 이 중 일정 비율로 계산한다.

문제는 종료시점의 가치다. 서초구는 반포현대에 과거 3년간 평균을 향후 2년7개월에 적용했다. 하지만 과거 3년은 재건축 및 대출규제가 일제히 완화돼 집값이 크게 오르던 때다. 현재는 부동산 규제 정책으로 집값 상승이 눈에 띄게 둔화되고 있다. 가장 높았던 때의 기준을 상승률 하락 시기에 적용하는 게 과연 합리적이냐는 지적이 나오는 이유다.

공시가격 또한 논란 거리다. 서초구는 준공 시점인 2020년 말에는 전용 82㎡ 기준 16억원대에 거래될 것이라 판단했다. 여기에 공시가격 산정시 적용되는 실거래가 반영 비율을 75%로 잡고, 이 아파트의 준공시점 공시가격을 12억원대라 계산한 것이다. 반포현대의 올 1월 공시가격은 전용 84㎡ 기준 평균 6억6450만원으로, 사업 개시시점인 2015년 4월 기준 감정 공시가는 4억7800만원에 불과해 준공시점 공시가격이 적정한가에 대한 반론도 나오는 상황이다. 더구나 정부가 보유세 인상을 위해 공시가격의 실거래가 반영 비율을 높이는 것을 검토 중이이서 준공시점 가격이 예측불허하다는 점은 계속 논란이 될 전망이다.

명확하지 않은 부담금 배분 방식 역시 갈등의 소지가 되고 있다. 당초 예상액보다 16배나 많은 108억원이 통보되자 이를 조합원 80명 총수로 나눠 균등하게 1인당 1억3569만원을 배분해야 한다는 의견도 있고, 개인별 집을 산 가격이 달라 이익금이 다를 수밖에 없는 만큼 균등 배분은 형평성이 맞지 않다는 주장도 나온다.

또 개발비용도 부담금 규모에 영향을 미치는 변수다. 재건축 초과이익 환수제에 관한 법에 따르면 개발비용은 공사비, 설계감리비, 부대비용과 국가 또는 지방자치단체에 납부한 제세공과금 등을 넓게 인정한다. 이 때문에 강남 재건축 단지들이 개발이익을 남겨 부담금을 낼 바에는 차라리 단지 고급화를 하는데 사업비를 쏟으려는 움직임마저 나온다.