내년 1월부터 다주택자 대출 한도 줄어든다…新DTI·DSR 도입

제공=금융위

내년 1월부터 이미 주택담보대출을 받은 다주택자가 추가로 받을 수 있는 대출 한도가 줄어든다. 소득에서 주택담보대출 원리금이 얼마나 차지하는지 더 꼼꼼히 따지는 신(新)총부채상환비율(DTI)이 도입되기 때문이다.

기획재정부, 국토교통부, 금융위원회, 금융감독원 등은 이같은 내용을 담은 ‘가계부채 종합대책’을 24일 발표했다. 단기적으로는 차주 특성별 접근으로 위험요인을 없애고, 가계부채의 연착륙을 유도하고 총량 관리에 나서겠다는 의도다.

지난 2007년~2014년 연평균 60조원 수준이었던 가계부채 증가규모는 지난 2015~2016년 연평균 129조원 증가했다. 가계부채 증가세가 가처분소득의 증가세를 상회하면서 가처분소득 대비 가계부채 비율도 크게 늘어난데 따른 조치다.

우선 내년 1월 기존 신DTI를 도입한다. 신DTI는 연소득 대비 상환액을 계산할 때 보유한 모든 주담대 원리금을 반영한다. 기존에는 신규 주담대 원리금, 기존 주담대 이자만 반영했던 것과 비교해 대출한도가 줄어들게 된다.

소득 산정시 확인하는 소득기록은 최근 2년간으로 1년 늘린다. 입증가능성, 안정성, 지속성 측면에서 파악하기 위해서다. 연금납부액 등 인정소득과 카드사용액 등 신고소득은 소득산정시에 일정비율을 차감한다. 장래소득이 상승할 것으로 예상되면 소득산정시 최대 10%까지 비율을 늘린다. 10년 이상 장기대출시 주기적으로 소득정보를 갱신하는 내용도 담겼다.

정부는 신DTI 도입에 따라 서민, 실수요자가 피해를 보지 않는 방안도 마련한다. 우선 신DTI는 신규 대출분부터 적용해 기존 다주택자는 대상에서 제외시켰다. 일시적 2주담대의 경우, 즉시 처분하기로 할 경우에는 기존 주담대 이자상환액만 반영하고, 2년 이내에 처분하면 두 번째 주담대의 만기제한을 적용하지 않는다. 청년층과 신혼부부의 경우 최근 2년간 소득확인 적용을 하지 않는다. 청년층은 장래예상소득 증액한도는 설정하지 않는다.

차주가 보유한 모든 대출의 원리금을 반영하는 총부채원리금상환비율(DSR)은 내년 하반기 은행권부터 도입한다. 대출의 종류, 상환방식 등에 따라 차주의 실제 상환부담을 반영한다. 소득기준은 신DTI 기준을 적용한다. 예를 들어 기존 대출 상환부담이 과도하거나 소득상황을 고려했을 때 신규대출 상환이 어려울 것으로 보이면 대출을 받을 수 없게 된다. 대출 한도는 차주그룹별 DSR 수준을 산출하고 차주 상환능력을 평가해 설정하게 된다.

정부는 오는 12월부터는 금융업권별 자본규제 등을 재점검해 가계대출에 자금이 쏠리지 않도록 할 방침이다. 앞서 실수요가 아닌 투자목적의 대출을 줄이기 위해 두번째 주담대에 대한 LTV DTI 규제비율을 지난 8월부터 10%p 하향 조정했다.

자영업자 대출에 대한 여신심사 체계화 등 리스크 관리도 강화한다. 특정 업종에 대출 쏠림 현상을 막기 위해 다음달부터 금융기관 자율로 편중 리스크 완화 방안을 마련한다.

내년 3월부터는 개인사업자에 대한 심사시에 신용등급 외에 업종별 업황, 상권특성, 소득대비 대출비율(LTI) 등을 종합적으로 활용하게 된다. 신협, 농협, 수협등 상호금융 중앙회별로 개인사업자 비주택담보대출 LTV 기준을 가계대출 비주택담보대출 사정방식과 동일하게 정비한다.

부동산 임대업자 대출에 대해서도 여신심사 가이드라인을 도입한다. 담보대출중 유효담보가액 초과분에 대한 분할상환을 유도할 방침이다. 유효담보가액은 담보기준가액에 담보인정비율을 곱한 값에서 임차보증금 등 선순위채권액을 뺀 금액이다.

차주의 상환능력을 심사할 때 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 값인 임대업 이자상환비율(RTI)를 산출해 참고지표로 운영하고 향후 규제비율로 도입하는 안을 검토한다.

정부는 이 방안을 통해 임대료에 비해 이자가 과도하게 크면 갭투자를 막을 수도 있을 것으로 내다봤다.

서민·실수요자 중심의 정책모기지 제도도 개편한다. 이달 말에 서민층 내집마련 지원에 충실하도록 제도 개편 방안을 마련할 계획이다. 실수요자에 집중해 혜택을 확대하고 정책모기지 공급규모를 조정할 계획이다.