중도금대출 보증한도 축소…실수요자 타격 미미

서울 여의도 한 은행에서 고객들이 상담 등을 하고 있다./제공=연합뉴스

정부가 가계부채를 줄이기 위해 아파트 분양때 받는 중도금대출 보증 한도를 현재 6억원(수도권, 광역시, 세종)에서 5억원으로 낮춘다. 중도금대출 보증비율 역시 기존 90%에서 80%로 축소한다.

부동산 전문가들은 서울 평균 수준 아파트를 사려는 실수요자는 이번 대출보증 한도와 비율 축소에 큰 영향을 받지 않을 것으로 보이지만, 강남·서초·마포·용산·성동구 등 분양가가 3.3㎡당 3000만원이 넘는 서울 고가 아파트 중도금 대출에는 제동이 걸릴수 있다고 전망했다.

정부는 내년 1월부터 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사(주금공)가 제공하는 아파트 중도금대출 보증 한도와 보증 비율을 축소한다는 내용을 담은 가계부채 종합대책을 24일 발표했다.

새 아파트를 분양받은 계약자는 아파트 대금을 계약금·중도금·잔금으로 나눠서 지불하고, 중도금은 통상 60% 수준이다. 건설사는 아파트 계약자와 금융기관의 중도금 대출을 알선해주는데, 이 때 HUG나 주금공이 중간에서 보증을 서 건설사 부도 등 리스크에 대비한다.

분양가가 총 9억원인 아파트의 경우 중도금이 5억4000만원(60%인 경우)인데 HUG는 현재 이 중 90%인 4억8600만원까지 대출보증을 해준다. 그러나 내년에는 80%인 4억3200만원까지 대출보증을 허용해 대출 받을 수 있는 금액은 5400만원 줄어들게 된다.

그러나 최근 상당수 건설사들이 중도금 60% 전체가 아닌 40% 정도에 대해서만 중도금 집단대출을 알선해주고 있다는 점을 감안하면, 보증금액 한도 축소 파장이 생각보다 크지 않을 수 있다.

최근 분양을 시작한 서울 ‘영등포뉴타운 꿈에그린’ 전용면적 85㎡의 분양가는 7억원 안팎(3.3㎡당 평균 2200만원)이고 중도금은 4억2000만원(60%) 수준인데, 한화건설은 중도금 60% 전체가 아닌 40%만 집단대출을 제공하고 나머지 20%는 개인이 조달하도록 했다.

HUG 분양 보증이 수반되는 중도금대출 금액은 2억8000만원선인데, 이는 현재 보증한도인 6억원은 물론 내년 1월부터 적용될 5억원에도 한참 못 미친다.

현재 서울 아파트 평균 분양가가 3.3㎡당 2235만원으로 ‘영등포뉴타운 꿈에그린’과 비슷한 수준인 점을 감안하면, 보증한도 축소가 서울 평균 가격대 아파트를 장만하는데 큰 장애물이 되진 않는다는 계산이 나온다. 9억원이 넘는 고가 아파트의 경우 현재도 분양보증이 제공되지 않는다는 점까지 감안하면 더욱 그렇다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “무주택 실수요자가 서울에서 평균 가격 수준의 30평대 이하 아파트를 분양받는 경우라면 큰 문제는 없을 것 같다”면서 “그러나 분양가가 높은 강남, 서초, 마포, 용산, 성동 등지 아파트를 분양받으려 하거나, 자기자본이 부족한 사회초년생 등은 이번 보증한도 축소로 아파트 분양이 어려워질 수 있다”고 말했다.