세입자 집주인 대면 없이 트러스트를 통해 해결
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12일 공승배 트러스트 대표는 서울 프레스센터에서 열린 ‘트러스트 스테이’ 출범식에서 이같이 말했다. 변호사 부동산 서비스 트러스트는 보증금과 월세를 자유롭게 조정하는 주택임대관리 서비스를 시작한다.
‘트러스트 스테이’는 트러스트가 집주인과 세입자의 매개자로서 거래 당사자가 돼, 집주인과 세입자가 보증금 및 월세 조건을 원하는 대로 설정할 수 있도록 하는 임대관리 서비스이다. 트러스트가 임대보증금과 월세 관련 채권·채무를 인수해 집주인과 세입자 간 돈이 오가는 것이 아니라 트러스트가 집주인과 세입자에게 각각 전달하는 방식이다. 개인이 아닌 법인인 트러스트가 신용위험을 다 떠안기 때문에 월세 못받는 문제나 보증금에 대한 지급 우려를 해결할 수 있다. 트러스트는 집주인에게 근저당을 설정해 세입자의 보증금으로 신용위험을 해소한다.
아울러 트러스트에 대한 신용위험은 은행의 신용보강으로 해결한다. 세입자는 트러스트에 보증금을 만일 못 받을 경우 전북은행에 지급보증 이행청구를 하면 전북은행이 직접 세입자에 준다. 집주인의 월세 걱정은 트러스트가 1년치 월세를 미리 받아줘서 해결한다.
이 서비스를 이용하면 집주인과 세입자는 자금 사정에 따라 보증금과 월세 비중을 자유롭게 변경할 수 있다. 집주인이든 세입자든 여유자금이 있으면 그만큼 연 2.4%(전월세전환율)로 월세로 득을 보고, 돈이 필요하면 연 4.75%(전월세전환율. 한국은행 고시 기준금리+3.5%)로 조달할 수 있다. 한 번 정해진 전월세전환율은 임대기간 도중 고정 적용된다. 보증금과 월세 비중은 계약시점뿐 아니라 임대기간 중에도 변경 가능하며, 상대방의 동의 없이 진행할 수 있다. 아울러 집주인의 동의가 필요없기 때문에 월세 세액공제도 가능하다.
공 대표는 “보증금과 월세가 임대기간 동안 고정돼야 한다는 것은 관념일 뿐 법적 근거가 있는 것이 아니다”라고 설명했다.
집주인은 여유자금이 생기면 보증금을 원하는 만큼 트러스트에 반환하고 월세 비중을 높일 수 있다. 돈이 필요할 경우에는 월세를 덜 받는 대신, 그만큼 보증금을 늘려서 자금을 확보할 수 있다. 보증금 6억원에 월세 50만원을 받고 있는 집주인에게 여유자금이 1억원 생겼다면, 집주인은 보증금 5억원에 월세 70만원으로 변경하면 된다. 반대로 1억원이 필요한 일이 생겼다면, 보증금 7억원에 월세 10만5000원으로 변경하면 된다. 세입자를 직접 찾지 않아도 트러스트를 통해 신규 세입자를 지속적으로 받을 수 있어 편리한 임대관리가 가능하다.
세입자도 자금 사정에 따라 보증금과 월세 비중을 변경할 수 있다. 보증금 6억원에 월세 50만원을 내고 있는 세입자가 여유자금이 1억원 생겼다면, 세입자는 보증금 7억원에 월세 30만원으로 변경하면 된다. 반대로 1억원이 필요한 일이 생겼다면, 보증금 5억원에 월세 89만5000원으로 변경하면 된다. 세입자는 임대기간 동안 묶여 있던 보증금을 활용할 수 있게 된다.
이 서비스는 새로 전·월세를 구하는 집주인과 세입자뿐 아니라 현재 전·월세로 살고 있는 집주인과 세입자도 가입할 수 있다는 점이 특징이다. 트러스트 스테이 홈페이지에 접속하거나 앱스토어 또는 검색사이트에서 ‘트러스트 부동산’ 혹은 ‘트러스트 스테이’를 검색해 가입신청하면 트러스트가 심사 후 승인 여부를 알려준다. 정식 서비스는 8월에 시작되나 그전까지 홈페이지를 통해 사전 예약이 가능하다. 사전 예약한 집주인과 세입자는 1년치 서비스 이용료 50%를 할인 받을 수 있다.
서비스 이용료는 기존 중개수수료보다 저렴하다는 게 트러스트 측의 주장이다. 집주인은 서비스 이용료 없이 임대계약할 수 있다. 단 보증금·월세 비중을 변경하거나 1년치 월세를 선납 받으면 그 때부터 월세의 5%(부가세 포함)를 서비스 이용료로 낸다. 세입자는 매년 연평균보증금의 0.22%(부가세 포함)를 서비스 이용료로 내며, 임대기간이 끝나는 시점에 납부하면 된다. 그 외 추가 부담은 없다. 부동산 거래 시 법률자문 수수료도 무료이고, 은행 지급보증 수수료도 트러스트가 부담한다.
한편 트러스트 스테이는 주택임대관리업으로 등록돼 공인중개사와 진행중인 소송 결과와 무관하게 서비스를 제공할 수 있다. 공 대표는 “대부업·유사수신행위 등 자산운용 관련 규제 모두를 검토했다”며 “부동산 중개 관련해서도 국토교통부에 유권해석을 받아 문제 없는 서비스”라고 강조했다.
