수억 로또사라진 강남 재건축단지 분양 흥행할까

방배그랑자이 전용 84㎡ 15억~17억원 예상
기존 아파트값 내림세로 전환 시세차익 낮아
새 아파트 선호 여전해 청약열기 이어질 듯

이달 서울 강남3구(강남·서초·송파)에서 올해 처음으로 재건축 분양물량이 나온다. 최근 강남3구 집값이 하락세가 이어져 분양가가 시세보다 수억원씩 낮았던 로또아파트는 이제 사라졌지만 강남 신축아파트 수요가 여전해 흥행은 여전할 것으로 예상된다.

10일 건설·부동산업계에 따르면 이달말 서초구 방배동에서 공급하는 방배그랑자이는 지난해 10월 서초구 서초동에서 분양한 래미안 리더스원과 분양가격이 비슷하게 책정될 전망이다. 래미안 리더스원의 3.3㎡당 평균분양가는 4489만원이었다.

래미안 리더스원 전용 84㎡분양가는 15억7000만 ~ 17억3000만원이었다. 방배그랑자이 역시 이 가격과 비슷하게 분양가 책정이 이뤄질 것으로 보인다. 분양가가 9억원을 넘어 주택도시보증공사(HUG) 중도금 대출이 안된다. 시공사 보증을 통한 중도금 대출도 불가하다.

HUG 고분양가 관리규정에 따라 분양가 책정은 지난 1년간 같은 자치구에서 분양보증 승인을 받은 단지가 기준이다. 같은 구에서 1년내 분양보증을 받은 단지가 있을 경우 이 단지의 3.3㎡당 평균분양가 100%이하로 가격이 책정된다.

서초구 아파트값이 지난해 10월말부터 내림세로 돌아서면서 분양가는 시세보다 비슷하거나 1억여원 낮은 수준으로 예상된다. 방배그랑자이 인근단지인 방배서리풀이편한세상(2010년 2월 입주)·방배롯데캐슬아르떼(2013년 11월 입주) 전용 84㎡는 17~18억원에 팔리고있다.

지난해 나왔던 강남3구 아파트가 분양가가 시세보다 4~7억원 낮게 나왔던 것과 견줘서는 높은 분양가다.

HUG 분양가 방침에 따라 6월 서초구 서초동에서 분양예정인 서초그랑자이도 방배그랑자이와 비슷한 분양가가 나올 것으로 예측된다.

강남구는 최근에 분양보증을 받은 단지가 1년을 초과해 HUG 규정상 3.3㎡당 평균분양가 110%까지 분양가를 받을 수 있게됐다.

이달 강남구 일원동에서 나오는 디에이치 포레센트의 3.3㎡당 평균분양가는 4500만원대로 책정이 예상된다. 강남구는 지난해 3월 일원동에서 공급한 디에이치자이가 가장 최근에 분양한 단지다. 전용 84㎡로 환산하면 15억 중반대다. 분양가가 시세보다 1억여원 낮게 나올 것으로 보인다. 디에이치 포레센트 인근단지인 래미안개포 루체하임 전용 84㎡가 지난 1월 17억3000만원에 팔렸다.

디에이치 포레센트는 당초 지난해 11월 공급 예정이었으나 분양이 올해로 밀리면서 시세 격차가 줄어들었다.

5월 분양을 앞둔 강남구 삼성동 래미안 라클래시, 강남구 역삼동 개나리4차 아이파크도 디에이치 포레센트와 비슷하게 분양가가 책정될 것으로 예상된다.

기존 아파트 가격 하락으로 분양가와 시세가 줄어들면서 2017~2018년 때처럼 수억원씩 시세차익을 기대하기는 어려워졌다.

그러나 강남3구에 새 아파트가 희소한데다 강남 재건축 아파트 사업 속도가 늦어지면서 분양을 받으려는 수요는 여전히 많을 것으로 전망된다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “중도금 대출 불가로 자금 마련이 어려워져 청약경쟁률이 높지 않을 수는 있겠지만 결국 미계약 물량단계에서 공급이 끝날 것”으로 내다봤다.