개발사업 ‘현금 청산일’ 제각각… 시장 ‘혼란’

사업별로 권리산정 기준일 달라
도심복합사업은 법 통과일, 신통기획은 공모일
신축빌라 수요자 등 현금청산 피해 주장 속출
전문가 "사업 대상 지정 이후로 권리산정일 정해야"

오세훈 서울시장(왼쪽)과 윤석열 국민의힘 대선 후보가 지난해 12월 13일 오후 서울 강북구 미아동 미아 4-1 주택 재건축 정비구역 현장을 살펴보고 있다. /국회사진취재단

정부와 서울시가 공공재개발과 신속통합기획(이하 신통기획) 등 각종 정비사업을 도입하면서 사업장별로 권리산정 기준일이 달라 시장 혼란이 가중되고 있다. 어떤 방식으로 개발을 진행하느냐에 따라 새 아파트 분양권을 받을 수 있는지, 현금청산 대상이 되는지가 갈리기 때문이다.

10일 부동산 업계에 따르면 서울시는 최근 오세훈표 민간 정비사업인인 신통기획 후보지 21곳을 발표하면서 권리산정 기준일을 모집 공고를 낸 지난해 9월 23일로 결정했다. 추가 모집지역은 오는 1월 28일을 기준일로 지정했다. 이에 따라 1월 28일 이후 필지를 분할하거나 용도 변경, 신축 등으로 소유자 수를 늘려도 새로운 소유자들은 입주권을 받지 못하고 현금청산 대상이 된다. 현금청산액은 보통 감정평가액을 기준으로 해 시세보다 낮게 계산된다.

권리산정 기준일은 정비사업으로 짓는 아파트 등 건축물을 분양받을 권리를 정하는 기준이 되는 날짜다. 문제는 각종 정책적 정비사업이 도입되면서 권리산정 기준일이 복잡해졌다는 점이다. 어떤 사업을 추진하는지에 따라 기준일이 달라지는 데다 사업 계획이 없던 지역도 개발이 추진되면 미리 정해진 날짜가 적용될 수 있다.

정부가 2·4 공급 대책으로 도입한 도심공공주택 복합사업(이하 도심복합사업)의 경우 권리산정 기준일은 근거법인 공공주택 특별법 개정안이 통과한 지난해 6월 29일이다. 당초 정부는 기준일을 대책 발표 다음날인 2월 5일로 한다는 입장이었지만 국회 논의 과정에서 변경됐다.

마찬가지로 2·4대책 방안인 공공직접시행 정비사업은 기준일이 또 다를 가능성이 크다. 현재 근거법인 도시정비법 개정안은 2월 5일로 규정하고 있으나, 관련 법안이 현재 국회에 계류 중이어서다. 도심복합사업의 선례를 감안하면 추후 국회 본회의를 통과하는 날짜로 정해질 수 있다.

2020년 8·4대책으로 추진하는 공공재개발은 신통기획과 마찬가지로 공모 공고일이 기준일이다. 지난해 3월 발표한 후보지의 경우 2020년 9월 21일이, 현재 모집 중인 사업지는 지난해 12월 30일이 기준일이 된다.

앞서 정부는 2·4대책 이후 매입한 주택이 향후 도심복합사업 후보지에 포함될 경우 우선공급권을 인정하지 않겠단 방침을 세웠다. 개발이익을 노리고 유입되는 투기수요를 차단하기 위한 조치였다. 서울시도 투기 방지를 위해 일괄적인 권리산정 기준일 지정은 불가피하다는 입장을 고수하고 있다.

1월 28일 전후로 준공이나 사용승인이 어려운 경우 현금청산 대상이 될 수 있다. 후보지 탈락 지역 등에 대한 갑작스런 규제로 신축 빌라 실수요자 등 선의의 피해가 불가피하다고 보고 있다.

업계 안팎에선 많은 제도가 새로 도입되면서 시장 혼란이 극에 달하고 있다는 비판이 나온다. 실제로 복잡한 권리 산정일 때문에 억울하게 피해를 봤다는 주장들도 속출하고 있다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “재개발 후보지로 선정되지 않은 곳까지 권리산정기준일을 적용한다는 것은 사실상 빌라 매매를 금지하겠다는 의미”라며 “어느 지역이 선정될지 예측할 수 없는 상황에서 현금청산을 강요하면 반대 여론에 부딪혀 오히려 원활한 사업 추진이 어려워질 것”이라고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “투기 방지를 위해서 권리산정 기준을 정하는 것은 필요하지만, 현재는 정비사업마다 설정하는 방식도 다르다 보니 혼란이 일고 있다”며 “각 유형별 권리산정 기준일을 사업대상 지역으로 지정한 이후로 바꿀 필요가 있다”고 말했다.