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개정되는 법안의 주요 내용은 재개발 정비구역 지정요건에 무허가건축물을 포함하고, 재건축진단 제도를 개편하는 것이 골자다. 이를 위해 국토부는 '도시 및 주거환경정비법 시행령'·'주택 재건축 판정을 위한 재건축진단 기준' 등 하위법령 개정안을 40일간 입법예고한다. 또 '주택 재건축 판정을 위한 재건축진단 기준' 등은 오는 18일부터 다음 달 8일까지 20일간 행정예고에 나선다.
이번 입법예고는 2025년 국토교통부 업무계획과 올해 2월 발표된 '지역 건설경기 보완방안' 중 정비사업 활성화 방안의 후속 조치다.
법 개정에 따라 재개발 사업의 정비구역 지정요건이 완화된다. 그간 재개발 사업의 정비구역 지정요건은 해당 구역에서 노후·불량 건축물(30년 이상 경과)이 전체 60% 이상이어야 한다고 규정되어 있었다. 또 무허가건축물은 노후도 산정에서 제외하고 있다.
이 가운데 토지보상법령·공공주택 특별법령 등은 이미 보상 대상으로 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물을 포함하고 있다는 점에서 국토부는 제도 개선에 나섰다. 앞으로는 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물도 노후도 산정 대상에 포함해 재개발 사업 착수를 지원할 예정이다.
재건축진단 기준도 개선된다. 안전진단을 '재건축진단'으로 명칭을 변경하고, 통과 시점은 사업인가 전까지 조정한다. 현재 △구조 환경 △주거 환경 △설비 노후도 △비용분석 등으로 진단 항목이 구성돼있다. 이 가운데 주거환경 분야는 주민 불편과 밀접한 관련이 있음에도 주민 불편도를 충분하게 반영하지 못한다는 지적이 있었다.
이를 감안해 국토부는 △주민공동시설 △지하 주차장 △녹지환경 등 7개 세부 평가항목을 신설한다. △기존 일조환경 △실내공간 △도시미관 항목은 세대 내부환경, 공용부분 환경의 세부 평가항목으로 통합해 종합적으로 평가할 방침이다.
이를 통해 그간 지하 주차장이 없어 지상 통행이 불편하거나 주민공동시설, 조경시설이 충분치 못해 쾌적한 실외 활동 공간이 부족한 경우도 재건축 진단 결과에 반영되게 된다. 승강기가 비좁아 확장하기도 어려운 노후 아파트의 경우 등도 주민 불편 정도도 진단에 포함되는 것이다.
주거환경 분야의 평가항목이 확대되는 점을 고려해 진단 점수 합산 시 주거환경 분야의 평가 가중치를 현행 30%에서 40%로 소폭 확대한다. 비용분석은 평가 가중치에서 제외할 수 있도록 했다.
다만 주민이 요청하는 경우 비용분석을 포함한 현행과 같은 평가 가중치를 적용할 수 있도록 해, 주민 선택권을 보장한다.
아울러 재건축진단을 통과하지 못해 사업시행계획인가 전까지 다시 진단을 받아야 하는 경우 3년 이내 작성된 재건축 진단 결과보고서를 다시 활용할 수 있도록 규정한다. 진단 부담을 줄여주겠다는 의도다.
김현정 국토교통부 주택정책관은 "이번 제도개선으로 노후지역의 재개발 사업추진이 보다 수월해지고, 재건축진단 실시 과정에 주민 불편사항이 잘 반영될 수 있을 것으로 기대한다"며 "앞으로도 신속하고 안정적으로 정비 사업이 추진될 수 있도록 노력해 나갈 계획"이라고 말했다.
