임대사업자 세제혜택 폐지-주택임대차보호법 ‘급물살’

전월세난 예방'당근책', 다주택자 절세수단으로 '악용'
민주당 "7월 국회, 부동산 문제 집중"
'소급적용 없다'지만 임대사업자들 불만 고조
전문가들 '오락가락' 정책 지적
주택임대차보호3법도 함께 처리 목표

서울 강남구 일대 아파트 단지 모습/연합

주택임대사업자에 대한 세제혜택 폐지 절차가 급물살을 타고 있다. 문재인 대통령이 지난 2일 김현미 국토교통부 장관을 긴급 호출해 다주택자 등 투기성 주택보유자 부담 강화와 실수요자·전월세 서민 부담 완화 등을 강력히 지시하면서부터다. 여당인 더불어민주당은 관련 법안을 내고 7월 국회에서 처리하겠다는 각오다.

주택임대사업자 세제혜택은 정부가 지난 2017년 8.2대책 이후 도입됐다. 8.2대책을 통해 집값 안정화 조짐을 보이자 전월세난을 예상하고 민간 임대시장을 활성화해 전월세 시장을 안정화하겠다는 목표로 임대사업자에 대한 파격적 세제혜택을 준 것이다. 4년 단기, 8년 장기로 등록임대를 하면 종합부동산세 합산 과세와 양도소득세 감면 등 혜택을 주는 대신 임대료를 직전 계약의 5%이상 올릴 수 없도록 의무화해 전월세를 안정화시키겠다는 계획이었다.

이 같은 ‘당근책’으로 등록 임대주택 수는 지난 2년 반 동안 두 배나 늘었다. 국토교통부에 따르면 현재(1·4분기 기준)주택임대사업자는 51만 1000명, 등록한 임대주택 수는 156만9000 채에 달한다. 지난 2017년만 해도 임대사업자 수는 26만명, 98만 채였다. 300채 넘게 가진 사람은 18명이나 되며 594채나 가진 사람도 있는 것으로 나타났다. 세제혜택에다 집값 상승의 차익이 크게 남으니 다주택자들이 갭투자로 집을 사들이면서 집값이 더 뛰었다. 전세난을 예방하고자 꺼냈던 당근책이 오히려 이들의 절세수단으로 악용되고 ‘묻지마 매수’의 빌미를 제공한 것이다.

대통령의 지시가 떨어진 만큼 민주당은 임대사업자에 대한 세제혜택 축소 법안을 7월 국회에서 집중해 통과시키겠다는 목표다. 지난 5일 강병원 의원은 임대사업자에 대한 각종 감면 혜택 축소를 기존 임대사업자에게까지 적용하는 내용의 법안을 대표발의했다. 소급입법 논란이 일기도 했지만 민주당은 ‘소급입법은 없을 것’이라는 입장이다. 다만 강 의원의 법안 내용은 임대사업자가 앞으로 낼 세금에 대해선 혜택을 주지 않는 내용의 법안이라는 설명이다.

민주당 관계자는 “임대사업자에 대한 세제혜택을 없애는 방향으로 다양하게 논의를 할 것”이라며 “부동산 세제개편 등 문제 해결에 집중하는 7월 국회가 될 것”이라고 말했다.

여기에 전월세 부담 완화를 위한 전월세신고제와 전월세상한제, 계약갱신청구권 등 ‘임대차보호 3법’도 7월 국회 처리를 목표로 하고 있어 사실상 임대주택사업자 혜택은 폐지수순이라는 분석이다. 임대사업자 세제혜택만 축소하면 집주인들이 전월세 보증금을 올릴 가능성이 높기 때문이다. 임대차 3법이 통과되면 임차인이 계약 갱신을 통해 최소 4년간 거주기간을 보장받을 수 있고 계약 갱신 때 임대료 증액이 5%로 제한된다. 법이 모두 통과하면 4년 단지 등록임대는 미등록 임대와 차이가 없게 된다. 이에 4년 단기 임대등록을 없애고 8년 장기 임대에 대한 혜택을 축소하는 등 검토가 이뤄질 것으로 보인다.

◇임대사업자들 “징벌적 조치” 불만 고조
정부의 뒤늦은 제동에 임대사업자들의 불만도 고조되고 있다. 각 지역 부동산 커뮤니티에선 ‘징벌적’ 조치라는 여론이 커지면서 임대사업자 협회를 창립해 목소리를 높여야 한다는 이야기도 나오고 있다. 특히 이들은 오는 10일 감사원에 국토부의 등록임대 관리 실태에 대한 공익감사를 청구할 예정이다. 국토부는 최근 등록임대사업자들을 상대로 임대료 증액 5% 제한 등 의무를 이행했는지 전수 점검에 착수한 바 있다.

전문가들도 정부의 오락가락 정책에 대한 문제점을 지적했다. 특히 임대사업자들의 혜택을 거둬들이면 그 부담이 전월세 세입자에게 전가될 수 있다고 경고한다.

이태경 토지+자유 연구소 부소장은 “임대사업자등록제도 취지는 좋았으나 너무 섣불리 시행했다”며 “다주택자들의 매물 잠김으로 집값이 올라간 원인이 큰데 오히려 악용할 수단을 만들어줘 부작용이 커진 것”이라고 지적했다. 이 부소장은 “전월세값이 올라갈 수 있으니 임대차보호3법을 함께 통과해야 한다”고 강조했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “다주택자 주택 추가구입을 막는 효과는 기대된다”면서도 “다만 임대료 상승의 발단이 될까 걱정이 된다”고 지적했다. 장재현 리얼투데이 본부장 역시 “많은 사람들이 임대사업자 등록으로 세제혜택을 받았는데 이를 폐지하면 보유부담이 있는 수요층들이 매물을 내놓아 집값은 떨어질 것”이라며 “다만 서울의 경우 전월세난은 이미 시작되어서 더 가속화될 수 있다”고 경고했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “정부 정책이 오락가락 하면 신뢰를 받기 힘들다. 임대사업자 등록하라고 했다가 그 혜택을 폐지할 거면 집을 팔 수 있게 길을 터줘야 한다”며 “양도세를 높일 게 아니고 양도세를 낮춰서 출구를 만들어줘야 한다. 보유세도 올린다는데 올라가는 만큼 임대료도 올라갈 것”이라고 말했다.