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[장용동 칼럼] 2·4 공급대책, 3가지 실패 요인 극복해야 성공

[장용동 칼럼] 2·4 공급대책, 3가지 실패 요인 극복해야 성공

기사승인 2021. 02. 18. 06:00
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장용동 대기자1
서울 32만·전국 83만 가구의 공급을 비롯해 공공주도 재개발, 재건축사업을 핵심으로 한 2·4 공급대책 시장반응이 신통치 않다. 내집마련을 미루거나 기다리는 실수요층은 물론 현장 분위기조차 극히 회의적이다. 시장은 벌써 헛발질 가능성을 여실히 보여준다. 서울 창신·장위·성수동 등의 재개발·재건축 투자 문의는 도리어 급감하고 한동안 바람을 탔던 빌라 등 다세대 투자도 뚝 끊긴 채 찬바람이 돌고 있다. 정부가 정책적으로 용적률 등을 풀어주고 인허가를 간소화해 사업기간을 단축해준다면 투자문의가 늘어나고 관심이 집중돼야 하는데 이와 정반대로 가고 있는 것이다. 되레 오는 3월 입주예정인 마포 염리동 프레스티지 자이 입주권은 1억원, 입주 4년차인 송파구 잠실 헬리오시티는 5000만원이 오르는 등 새 아파트 희소성이 부각되면서 가격이 오르는 등 정책을 비웃고 있다. 많은 주택 전문가들조차 실현에 의문을 제기할 정도다. 노무현 정부말기에 내놓았던 유령 공급대책에 불과할 것이라는 지적이 나오는 이유다.

이 같은 시장 현상은 당연한 결과로 해석된다. 2·4대책의 가장 큰 맹점은 막대한 물량을 공급하기 위한 구체성이 없다는 것이다. 특히 집값 상승의 진원지인 서울의 경우 222곳 우선 검토구역만 선정했을 뿐 32만가구를 건설할 가시적인 지역이나 스케줄이 없다. 더구나 2025년까지 도심에 주택을 짓기 위한 토지를 확보하겠다는 계획이어서 실제 주택 공급까지 하세월일 수 밖에 없다. 여기에 부동산 소유주, 세입자 등 주민 반발, 지자체 이견 등을 감안하면 이를 믿고 실수요자가 기다리거나 시장 안정을 기대하기는 역부족이다. 차라리 강북 재개발 지역 하나를 선정해 5000여 가구를 조기 공급한다는 대책만도 못한 종이호랑이에 불과하다. 그러다 보니 시장이 먼저 알고 비웃고 있는 것이다.

2·4대책 두 번째 오류는 LH와 SH 등 공공 주도로 고밀도 정비사업을 추진한다는 점이다. 다시 말해 공공이 모든 것을 다하겠다는 것이다. 작금의 집값 폭등은 정부가 시장에 과도하게 개입하면서 시작되었고 멀쩡한 시장에 가수요와 과잉공급이라는 명분을 들이대 화를 불렀다. 자유시장경제 근본인 수급 논리를 파괴한 것이다. 임대차시장 역시 과도한 입법이 극도의 불안을 초래한 게 현실이다. 더구나 신도시 개발 등에 적용되어온 공공주택지구사업방식을 기존 도심권에 적용, 개인의 사유재산을 몰수하다시피하는 공급 방식은 사례를 찾아보기 힘들 정도로 초법적이다. 공공의 이익이라는 명분아래 꼼짝없이 건물과 토지를 내놓을 수밖에 없게 된 서울역 동자동 등의 토지. 건물주 집단 반발 역시 이유있는 항거다.

민간의 손을 묶어놓은 채 공공이 분양주택까지 공급하겠다는 것도 2·4대책 실패를 잉태한 요인이다. 집값 상승 진원지인 서울 강남은 재건축 외에 공급대안이 없다. 재건축사업 대부분 용적률을 높여주고 재건축 초과이익환수를 하지 않는다 해도 공공주도 정비사업에 참여치 않을게 뻔하다. 조합원 개발이익은 대략 10년간 사업추진 후 관리처분단계에서 결정되는데 이런 사업을 공공으로 넘기는 조합은 없을게 분명하다. 오히려 민간이 인센티브를 활용, 훨씬 낮은 코스트로 시장 수요에 맞는 주택을 조기에 공급할 수 있을 것이다. 공공은 취약계층 주거복지에 열심을 내면 족하다.

결국 변창흠 국토부장관이 첫 작품으로 내놓은 부동산 카드 역시 이전 대책과 다름없는 ‘25번째 헛방 카드’로 숫자만 늘려놓은 꼴이 될 처지다. 정도(正道)를 놓고 돌아가는 것은 잡음만 많고 목적지 도달도 힘들다. 재건축 규제를 대폭 풀고 민간의 역할을 최대한 활용하는 게 답이다. 신도시 과개발이나 도심의 난개발을 초래할 걱정도 없다. 민간과 조합이 투명하게 사업을 진행하고 지역 기능에 걸맞게 평형과 임대, 분양을 섞어 짓도록 유도하는데 정부의 힘을 집중해야 한다. 그래야 2~3년 쯤 뒤라도 주택시장이 안정을 맞을 것이다.


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