30일 尹정부 첫 ‘주정심’ …대구·세종, 규제지역 해제 유력

조정대상지역·투기과열지구 해제 여부 촉각
집값 하락에 지정 해제 요구 속출
원희룡 국토부 장관 "일부 해제 검토"

세종시에 위치한 아파트 단지 전경. /아시아투데이 DB

윤석열 정부 출범 후 첫 주거정책심의위원회(주정심)가 오는 30일 열린다. 전국 집값이 하향 추세에 있는 가운데 161곳에 달하는 규제지역(조정대상지역·투기과열지구) 중 어느 곳이 해제될 지에 관심이 쏠린다.

특히 정부가 지난 21일 부동산 대책을 내놓으면서 일부지역 해제 여부를 검토하겠다고 한 상태라 지역 주민들의 기대감이 적지 않다. 하지만 규제지역 해제는 지방 도시를 중심으로 이뤄지고, 해제 폭도 크지 않을 것이라는 전망이 우세다.

국토교통부는 이달 30일 제2차 주정심을 열어 전국 161곳의 규제지역 중 일부를 해제하는 방안을 검토할 예정이라고 28일 밝혔다. 주정심은 특정 지역 부동산 시장이 과열됐다고 판단하면 ‘조정대상지역’으로, 투기가 성행하는 것으로 보이면 ‘투기과열지구’로 지정해 규제를 가하고 있다.

6월 현재 투기과열지구로 지정된 곳은 49곳, 조정대상지역은 112곳이다.

투기과열지구 또는 조정대상지역으로 지정되면 해당 지역에서의 분양권 전매가 제한되고 1순위 청약자격 요건도 까다로와진다. 주택담보대출 규제도 강화된다. 조정대상지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하는 50%, 9억원 초과분에 대해서는 30%로 제한된다. 총부채상환비율(DTI)도 50%가 적용된다. 여기에 양도소득세, 종합부동산세 중과 등 각종 세금 부담도 가중된다. 투기과열지구는 LTV 40%(9억원 초과분 20%), DTI 40%가 적용된다. 15억원을 초과하면 아예 담보대출을 받을 수 없다. 분양권 전매 제한은 물론 1순위 청약자격 요건도 매우 까다롭다.

최근 3개월 기준으로 조정대상지역 지정 조건을 충족하는 지역은 없다.

조정대상지역은 최근 3개월간 집값 상승률이 물가 상승률의 1.3배를 초과한 상태에서 직전 2개월간 월 평균 청약경쟁률 5 대 1 초과, 주택보급률·자가주택비율 전국 평균 이하, 직전 3개월간 분양권 전매 거래량이 전년 동기간 대비 30% 이상 증가 중 하나를 충족해야 한다.

투기과열지구는 최근 3개월간 집값 상승률이 물가 상승률보다 1.5배 이상 높아야 하고, 청약경쟁률과 주택보급률 등 정량요건 중 1개 이상이 충족돼야 한다.

서울·수도권 일부 지역을 빼고는 전국적으로 거래 급감, 집값 하락 전환, 미분양 물량 증가 등 주택시장 침체가 이어지면서 전국 곳곳에선 규제지역 해제 요구가 빗발치고 있다. 대구와 울산, 광주 등 지방광역시를 비롯해 세종, 경북 포항, 전남 광양·순천 등에선 정부에 해제를 공식 건의한 상태다.

하지만 대규모 지정 해제는 어려울 것이라는 전망이 나온다. 규제지역을 대거 해제할 경우 최근 안정세에 접어든 주택시장이 또다시 불안정해질 수 있다는 우려가 있다는 것이다.

정부도 신중한 입장이다. 원희룡 국토부 장관은 지난 21일 한 방송에 나와 “(이번에 열리는 주정심에선) 일부 해제를 검토하게 될 것 같다”고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “정부가 규제지역을 한꺼번에 많이 풀어 주택 구매 수요 등을 자극하는 부담을 짊어질 것 같지는 않다”며 “대구·세종시 등 거래 절벽과 함께 집값 하락을 겪고 있는 극히 일부 지역만 해제할 가능성이 크다”고 말했다.