[칼럼] 집값 바닥의 전제 조건

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장

올 한해 가파른 금리 인상 여파로 자산가치가 급락했다.

12월 현재 인플레이션 둔화에 대한 공감대가 형성되고 있지만 내년에도 물가와 금리 변동성이 지속되고 경기 침체 우려가 심화하며 자산시장의 약세 전망이 우세하다. 금리 인상이 종료된다고 해도 급등한 고금리가 한동안 유지될 것으로 보인다. 미 연준은 12월 FOMC에서 내년 목표 기준금리를 5.1%로 제시했고, 2024년까지 금리 인하는 없을 것이라고 발표했다. 고물가에 경기 침체가 더해진 스태그플레이션 가능성이 제기되고 있다.

국내 부동산 시장도 가격 하락세가 이어질 전망이다. 수출과 내수 부진으로 역성장 우려가 제기되는 등 거시경제 불안감이 커졌고 고금리에 따른 비용 증가와 수익률 저하로 투자심리가 회복되기 어려운데다 실수요 구매력도 여전히 둔화할 가능성이 높다. 내년 상반기까지 미국과 한은의 최종 금리를 예의주시하며 수요 관망세가 이어질 것으로 보인다.

아파트 시장의 경우 올 한해 동안 가격이 급락하고 거래량이 크게 줄었다.

국토교통부 통계에 따르면 지난 10월까지 전국 아파트 매매거래는 26만 2084건으로 전년 동기 대비 56% 급감했다. 서울·수도권은 거래량이 70%나 줄어 이른바 '거래 절벽'이 심화했다. 9월 말 아파트 실거래가격지수를 보면 전년 말 대비 전국 아파트값은 7.1% 떨어졌고, 서울은 -8.6%, 수도권은 -10.5%의 변동률을 보였다. 대구(-10.2%)와 세종(-14.8%) 지역도 낙폭이 컸다.

재고 가격이 급락하며 청약시장마저 위축돼 전국적으로 미분양이 지난 10월 말 5만가구에 육박하고 역전세·역월세 사례까지 번지는 등 전세가격 역시 동반 하락세를 보이고 있다. 내년 상반기에도 기존 아파트 거래 부진과 매매-전세가격 하락세가 지속될 전망이고 연말-연초 밀어내기 분양이 이어져 미분양 물량도 추가 급증할 우려가 있다.

금리가 안정되고 수요자들이 수용할만한 충분한 가격 하락이 나타난 뒤에야 아파트 가격 하락세가 진정될 것으로 보인다. 일차적으로 금리 인상 종료 시점과 최종 금리가 중요하고, 저가 매물 중심의 거래량 회복과 전세 안정화, 또는 미분양 주택수 감소세 등이 시장 전환을 가늠할 수 있는 신호가 될 것이다.

지역별로 새 아파트 입주량과 남아있는 인허가 물량 등 수급 차이가 크기 때문에 바닥 가격에 접근하는 시점은 다소 차이를 보일 전망이며, 상대적으로 내년에는 지방 아파트 가격 하락폭이 좀 더 커질 수 있다. 남아있는 부동산 정책 규제가 완화되고 미분양 이슈 등 건설경기 급락 요인들이 서둘러 제거된다면 하락장의 안정화 시점이 앞당겨질 수 있다. 재건축이나 교통 인프라 등 지역 개발 재료 역시 투자심리를 회복하는 데 도움이 될 수 있다.

물론 지역에 따라 하락세가 완만해지더라도 반등 모멘텀을 기대하기는 쉽지 않아 보인다. 내년 상반기에도 수요자들은 급매물이나 경매 등 저가 거래에만 호응할 가능성이 높고 확실한 투자성이 보장되는 경우에만 구매 결정을 내릴 것이다. 정부의 추가 규제 완화와 개발 등 안정화 대책에 영향을 받겠지만 경기 침체가 나타나면 완만한 약세장이 길게 이어질 수도 있기에 섣불리 판단하기 보다는 시장의 흐름과 변수들을 계속 살펴봐야 할 것이다.

무주택 실수요자라면 대출 이자와 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 따져 자금 마련 계획을 수정하고, 매입 목표 가격을 정해 급매물 중심의 저가 매수를 고려할 수 있다. 전고점 대비 가격 낙폭도 중요하지만 기본적인 주거 환경과 향후 가격 회복 가능성이 높은 지역과 단지를 선택하는 게 낫다. 서울·수도권의 역세권 미분양이나 공공분양은 분양가격과 입지를 따져보고, 제도 변경과 마케팅 혜택을 누릴 수 있는 수요자에게 적합하다. 내년에도 월세가격이 강세를 띨 가능성이 크므로 입주하는 새아파트 주변의 저렴한 전세를 이용할 수 있다.

다주택자의 경우 종부세와 양도세 중과 등 부동산 세제 변화를 지켜봐야 한다. 아파트에 대한 민간임대사업 등록 규제가 풀릴 지도 중요한 이슈다. 가격 하락세가 지속될 경우 아파트 증여 부담은 줄어들지만 이월과세 규정이 10년으로 강화되는 점도 잊어선 안된다.