재건축에 밀려 찬밥 신세된 아파트 리모델링

비용 덜 들고 규제 덜해 한때 각광
1기 신도시 특별법 발표 후 '반전'
재건축에만 규제 완화 혜택 쏠려
건설업계, 사업 축소·재검토 나서
사업 리스크 관리 차원서 컨소시엄 수주도 고려

아파트 리모델링을 추진하는 주민과 시공사들이 요즘 골머리를 앓고 있다. 정부에서 재건축 규제 완화에 나서면서 리모델링 사업이 빠른 속도로 추진 동력을 잃고 있어서다. 이에 따라 리모델링 추진 단지와 시공사(건설사)들은 공급 규모를 줄이거나 사업 재검토에 나서는 등 대책 마련에 분주한 모습이다.

20일 정비업계에 따르면 정부가 지난 7일 재건축 안전진단을 완화하고 용적률을 높여주는 이른바 '1기 신도시 특별법'(노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법)을 발표하자 리모델링 추진 단지들이 발칵 뒤집혔다. 특별법에는 분당·일산·평촌 등 1기 신도시를 비롯한 수도권 택지지구와 지방 노후 도시의 용적률을 최대 500%까지 높이고, 안전진단 기준을 완화 또는 면제하는 내용이 담겼다.

높은 용적률 탓에 재건축 대신에 리모델링 사업으로 방향을 틀었던 리모델링 추진 단지들은 정부의 재건축 용적률 상향 방침에 사업 일정을 미루거나 재건축으로 방향을 돌릴 움직임까지 보이고 있다. 리모델링 시공사로 참여하고 있는 건설사로선 사업 운영에 적잖은 변수가 생긴 셈이다.

지금까지 리모델링 사업은 기존 용적률이 높거나 안전진단을 통과하지 못한 노후 아파트 단지들이 선택하는 대안책이었다. 리모델링은 재건축에 비해 시간적·비용적 측면에서 소모가 적다는 이점도 있었다. 재건축에 비해 규제도 덜한 편이었다. 이에 재건축이 어려운 단지들이 리모델링 사업을 추진하면서 최근 몇 년새 시장 규모도 급성장했다. 한국리모델링협회에 따르면 지난해 12월 기준 전국 리모델링 추진 단지는 136곳으로, 전년 대비 47% 증가했다.

건설사들도 리모델링 사업에 적극적으로 뛰어들었다. 지난해 포스코건설은 도시정비사업 실적 4조5892억원 중 리모델링으로만 약 3조원을 달성했다. 현대엔지니어링·SK에코플랜트·한화 건설부문도 단독 수주에 성공하는 등 리모델링 사업 강화에 나섰다.

힌 수도권 아파트 단지에 리모델링 조합설립인가 축하 현수막이 걸려 있다./제공 = 쌍용건설

하지만 정부의 1기 신도시 특별법 추진으로 재건축 '허들'이 낮아지면서 시장 분위기가 반전되고 있다. 리모델링에 대한 관심이 떨어질 것이란 전망이 적지 않다. 정부의 재건축 밀어주기 영향으로 리모델링 사업이 성장 동력을 잃을 수 있다는 관측도 나오고 있다.

건설사들도 당분간 리모델링 수주 시장이 얼어붙을 것으로 보고 대응 방안 모색에 고심하고 있다. A건설사 관계자는 "리모델링은 재건축·재개발보다 수익성이 떨어지는 데다 시장 전망도 비관적인 만큼 전체 가구 수나 입지 등을 꼼꼼하게 따져 사업성이 보장되는 단지에만 수주에 총력을 기울일 것"이라고 귀뜸했다. 리모델링 시공 참여에 앞서 사업성이 높지 않다고 판단할 경우 아예 수주 자체를 포기하겠다는 것이다.

수주 경쟁력을 높이기 위해 타사와 손을 잡는 것도 고려 대상으로 거론된다. 중견건설사 한 임원은 "사업 리스크를 줄이기 위해 리모델링 선도기업과 컨소시엄을 이뤄 사업을 추진하는 방안도 염두에 두고 있다"고 말했다.

반면 리모델링 수주에 적극 나서겠다는 건설사도 있다. 대형 건설사 한 임원은 "사업 진척 속도에 따라 재건축 사업으로 방향을 틀기가 현실적으로 쉽지 않아 리모델링을 그대로 추진하려는 단지도 적지 않다"며 "재건축과 리모델링 시장을 분리해서 봐야 한다"고 말했다.