은마, 개포주공1단지, 둔촌주공 등..전국 442개 단지 추진 탄력 전망
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재건축사업이 활발히 추진되고 있는 서울 강남, 강동권에 실질적인 수혜가 예상된다.
20일 부동산 업계에 따르면 서울에서는 강남구 대치동의 은마아파트(현재 4424가구), 개포동의 주공1단지(5040가구), 강동구 둔촌동의 둔촌주공1~4단지(5930가구), 서초구 반포동의 주공1단지(2100가구), 송파구 잠실동의 주공5단지(3930가구) 등 대표적 매머드급 단지들이 모두 초과이익환수제 폐지의 수혜단지다.
은마아파트는 구역지정만 되어 있는 사업준비단계에 있다. 개포 주공1단지는 조합설립인가로 사업시행 단계에 있다.
둔촌주공1~4단지, 반포 주공1단지, 잠실 주공 1단지 등도 모두 조합설립인가 단계로 초과이익환수제가 폐지되면 시간에 쫓기지 않고 느긋하게 사업을 추진할 수 있다.
재건축은 ‘기본계획수립→구역지정→조합설립→안전진단→조합설립인가→사업시행인가→시공사선정 및 조합원 분양신청→관리처분계획인가→착공신고→준공인가→청산’ 등의 순서로 진행된다. 기본계획 수립과 구역지정을 사업준비단계, 조합설립과 시공사선정까지를 사업 시행단계로 본다.
부동산114에 따르면 이처럼 구역지정, 조합설립 등 사업 초기 단계에 있어 초과이익환수제 폐지 수혜가 예상되는 단지는 전국적으로 442개에 달한다.
지역별로 보면 △서울(204곳) △경기(76곳) △인천(27곳) 등의 수도권 외에 △대구(43곳) △부산(33곳) △대전(16곳) 순으로 초기 사업장이 많은 것으로 나타났다.
과밀억제권역에서 재건축 소형주택 공급의무비율을 개선한 것도 호재다.
법률상 재건축 사업 때 세대 수의 60% 이상을 전용면적 85㎡ 이하 주택으로 지으면 되지만 서울, 경기 등 과밀억제권역은 조례를 통해 이 60% 중 20%를 60㎡ 이하 소형으로 짓도록 더 강하게 규제를 하고 있다.
국토부는 소형주택 공급이 시장에서 자발적으로 늘어나고 있다고 보고 조례로 별도 규정할 수 있도록 한 내용을 이번에 아예 없애기로 했다.
예를 들어 3월 분양 예정인 총 3685가구 규모의 고덕래미안힐스테이트의 경우 전용 60㎡초과 85㎡ 이하가 전체의 58%, 전용 60㎡이하는 29%나 된다. 2010년 분양한 서초구 반포동의 반포리체(1119가구)는 소형 주택 비율이 36%에 달하는 등 소형주택이 적지 않은 비율을 차지하고 있다.
이번 조치로 지자체는 시·도조례로 소형주택 공급비율을 규정하지 않고 정비계획 수립이나 건축심의, 사업시행인가 단계에서 주택 규모별 건설 비율 등에 대해서 결정할 수 있게 된다.
때문에 중대형 재건축 아파트를 비롯해 사업시행인가를 준비 중인 사업장은 소형주택 건설비율을 한결 더 유연하게 조절할 수 있게 될 전망이다.
수도권 민간택지의 전매제한을 1년에서 6개월로 완화한 것과 관련해서는 2만4800여가구가 혜택을 입을 것으로 예상된다.
국토부는 전매제한을 시장상황에 따라 탄력적용토록 하는 주택법 개정을 추진 중이지만 국회 처리가 지연됨에 따라 우선 시행령을 개정해 6개월로 줄이기로 했다.
계약시점이 6개월이 지난 주요 전매제한 아파트로는 서울 동대문구 용두동의용두롯데캐슬리치, 마포구 현석동의 래미안마포웰스드림, 경기 김포시 풍무동의 김포푸르지오센트레빌1,2차, 인천 연수구 송도동의 송도더샵그린워크3차 등을 꼽을 수 있다.
연내 분양을 앞두고 있는 단지들도 전매제한 단축으로 수혜가 예상된다. 서울에서는 총 3658가구를 공급하는 강동구 고덕동 고덕래미안힐스테이트를 비롯해 성동구 옥수동 옥수제13구역, 성북구 보문동3가 보문3구역 등이 전매제한 완화 수혜를 받게 된다.
경기도에서는 김포와 수원, 평택 등지에서 인천은 송도국제도시 등에서 공급되는 아파트가 전매제한 단축에 따른 수혜가 예상되고 있다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 “재건축 초과이익 환수제가 폐지되면 무리한 사업추진에 대한 리스크를 줄일 수 있고 재건축 이사수요에 따른 전세난 우려도 일정부분 해소할 수 있을 것”이라며 “전매제한 완화의 경우 시세차익을 용인하겠다는 것으로 서울 강남권 재건축 단지나 인기지역 신규분양에 청약 쏠림현상이 나타날 수 도 있다”고 말했다.
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