판치는 ‘다운계약’에 너덜너덜해진 서울 분양권 실거래가 공개

강남 등 일부 실제 거래가와 수천만원 차이·일부 인기지역 조회 안돼기도

지난 1월 분양한 ‘마곡 13단지 힐스테이트 마스터’ 상담 창구. /제공=현대엔지니어링

서울시가 이달부터 서울부동산정보광장을 통해 아파트 분양권 실거래가 공개에 나섰지만 여기저기서 허점들이 발견되면서 실효성에 의문이 제기되고 있다.

실제 거래 가격과 시청 공개자료 상 가격이 다른 점, 분양권 거래 빈도가 높은 지역임에도 거래 내역이 한 건도 조회되지 않는 점 등이 문제점으로 제기되고 있는데, 서울시는 차츰 보완해 나가겠다는 입장이다.

5일 서울부동산정보광장에 따르면 양천구 목동의 ‘목동센트럴푸르지오’ 전용면적 84㎡(29층) 분양권은 지난 2월 7억7800만원에 거래됐다. 인근 부동산에 따르면 이 아파트 84㎡ 분양권은 20층 이상 고층일 경우 7억5000만~7억7000만원대에 거래되고 있었다.

그러나 강남 일부 지역 분양권은 실제 현장에서 거래되는 가격과 많게는 수천만원까지 차이를 보였다.

서초구 반포동 신반포1차를 재건축한 ‘아크로리버파크’ 분양권에는 전반적으로 분양가에 7000만~8000만원의 웃돈이 붙어 거래되고 있다는 게 현장 관계자의 말이다.

전용 59㎡ 4~6층은 최초 분양가가 9억3000만원대였고 분양권은 현재 7000만~8000만원이 비싼 10억~10억1500만원 수준에 팔린다. 그러나 부동산정보광장에는 지난해 12월 이 아파트의 59㎡ 6층이 9억6500만원에 거래됐다고 표시돼 있다. 현장에서 제시한 가격과 4000만원이상 차이가 나는 것이다.

전용 84㎡ 20층 이상도 분양가(14억9000만원 내외)보다 약 7000만원 오른 15억6000만원 수준에 거래되고 있는데, 부동산정보광장에는 해당 평형 21층의 지난 3월 실거래가가 15억1900만원이라고 돼 있다.

이 외에 강남구 대치동 ‘래미안 대치청실’ 전용 84㎡ 분양권도 실제 거래 가격(4층, 12억5000만원 이상)과 서울시 공개자료(12억407만원) 간 4000만원 이상 차이가 난다.

이렇게 가격 차이가 생기는 이유는 부동산정보광장 분양권 실거래가 작성이 거래 당사자나 부동산중개업소가 신고한 금액을 그대로 반영해 작성되기 때문이다. 분양권 거래 관계자들에 따르면 분양권 계약서 상당수는 실제 거래된 금액보다 많게는 수천만원가량 낮은 금액으로 작성된다.

다운계약서 작성이 횡행하는 이유는 세금 때문이다. 분양권은 등기를 끝낸 일반아파트와 달리 양도세 중과제도를 적용받는다. 청약 당첨 후 1년 안에 팔면 양도 차익의 50%, 2년 안에 팔면 40%를 양도세로 내야 하기 때문에 분양권 판매자 상당수는 이를 줄이기 위해 웃돈을 상당부분 축소해서 계약서를 작성하기를 원한다.

이 외에 강남·송파 등지 일부 아파트는 분양권 거래가 활발히 이뤄졌음에도 거래 내역이 단 한건도 조회되지 않는 점, 최초 분양가가 함께 공개되지 않아 분양권 가격이 분양 이후 얼마나 올랐는지를 가늠할 수 없다는 점 등이 문제점으로 지적되고 있다.

서울시 관계자는 “현 시스템상 신고자가 낮은 가격으로 신고하면 이를 잡아낼 수 있는 방법이 없는 게 사실이다. 그러나 일단 현재 거래되고 있는 분양권 가격이 대략적으로라도 공개되면 최초 분양가와 비교할 수 있는 여지가 생기는 등 차츰차츰 자리를 잡아갈 것으로 보인다”면서 “최초 분양가 공개는 국토부, 금융결제원 등과 협의하고 있다”고 말했다.