양도 순서, 임대주택 등록, 질병 요양 등 활용
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이번 정부의 방침대로면 2주택 보유자는 양도세 기본세율 6~42%에 10%포인트, 3주택 이상 보유자는 20%포인트가 각각 더해진다. 3주택자의 경우 최대 62%까지 양도세를 물어야 한다.
더구나 이달부터는 다주택자에게 양도소득세 중과세 외에도 3년 이상 보유한 토지나 건물을 양도할 때 양도차익 일부를 공제하던 장기보유 특별공제 혜택도 배제된다.
과세 부담을 줄일 방법은 몇가지가 있다.
우선 다주택자의 경우 주택 수를 줄이는 게 좋다. 다만 주택 수를 줄일 때도 양도 순서에 따라 양도세 부담이 천차만별로 달라질 수 있기 때문에 양도 순서를 미리 정리해 두는 것이 좋다.
가급적 조정대상 지역(△서울 △세종시 △과천 △성남 △하남 △고양 △광명 △남양주 △동탄2 △해운대 △연제 △동래 △수영 △남 △기장 △부산진)이 아닌 곳의 주택을 먼저 양도하는 게 좋다. 주택 수도 줄이면서 중과세는 피할 수 있기 때문이다.
어쩔수 없이 조정대상 지역에만 주택이 있다면 양도차익이 작은 것을 먼저 팔아 세 부담 피해를 최소화하는 게 좋다. 이렇게 주택 수를 줄인 후 양도차익이 큰 것을 가급적 나중에 팔아 낮은 세율이 적용받는 것도 차선책이다.
양도세 중과세의 예외조항도 꼼꼼히 잘 살펴보는 것이 필요하다.
가장 보편적으로 중과세를 피하는 방법은 집을 8년 이상 장기 임대주택사으로 등록하는 방법이다. 실제 지난 2월 등록자 수는 9199명으로 전년도보다 2배나 늘었다.
하지만 등록했다고 그대로 안심하면 안 된다. 임대 이후 여러 가지 의무사항을 반드시 지켜야만 한다.
우선 세입자와의 임대차 계약 시 임대료 증액률이 연 5%로 제한된다. 여기에 항상 법에서 정한 표준임대차계약서를 사용해야 하고, 계약 체결·변경 시 3개월 이내에 시·군·구청 또는 인터넷(렌트홈)으로 신고해야 한다. 또 임대소득에 대해 매년 2월 10일까지 사업장현황신고, 5월 말까지 종합소득세를 신고·납부해야 하는 등 각종 절차를 이행해야 한다.
아울러 3주택 보유자의 경우 수도권과 광역시, 그리고 세종시 외 지역의 3억원 이하 주택은 양도세를 계산할 때 제외된다. 2주택자는 부산 7개구나 세종 등 수도권 이외 지역에 산 집을 취학·질병 요양 등의 이유가 있을 때는 매매거래 시 양도세 중과에서 제외된다.
