[궁금해요 부동산] 주택시장의 뜨거운 감자 후분양제

선분양 폐해 지속, 정부 후분양 도입
하자 문제, 공급 감소 등 불씨 남어

정부가 최근 단계적으로 주택 후분양제를 도입한다고 밝히면서 다시 후분양제가 주목받고 있다.

29일 건설업계에 따르면 국토교통부는 전일 주거정책심의위원회를 열고 2022년까지 신혼희망타운을 제외한 공공 분양주택의 70%를 후분양 방식으로 공급하기로 했다.

정부가 후분양제 도입에 적극적인 것은 그동안 보편적으로 쓰이던 선분양의 폐해 때문이다. 현재는 완공되지도 않은 아파트를 입주자 모집 공고와 견본주택만 보고 청약 및 계약을 하다 보니, 막상 입주 전 사전점검 때 아파트 하자 문제로 계약자와 건설사 간 다툼이 끊이지 않고 있다.

여기에 선분양으로 발생하는 분양권 거래는 청약시장에 투기 수요를 끌어들여 실수요자들의 당첨 가능성을 줄인다. 이때 생기는 웃돈가격 상승에 따른 아파트 가격 급등은 실수요자의 부담을 증가시키고 주택시장을 투기판으로 만드는 부작용도 낳았다.

선분양제도 아래 이런 폐해가 나타나는 것은 이 제도가 본질적으로 소비자가 아닌 공급자 중심의 제도이기 때문이다.

1977년 주택법 개정으로 도입된 선분양제는 주택의 대량 공급이라는 목적을 위해 만들어졌다. 당시 주택 보급률은 70%가 조금 넘는 수준으로, 빠른 산업화에 따른 도시화로 인해 주택을 대량으로 공급할 수단이 필요했던 것이다.

후분양의 필요성을 강조하는 측은 이를 근거로 주택보급률이 100% 넘은 현시점에선 소비자 중심으로 주택시장이 재편돼야 한다고 주장한다.

그러나 후분양도 완벽한 것은 아니다. 현재 국토부가 추진하는 후분양제의 기준이 되는 공정률은 60%로, 아파트 하자를 육안으로 확인할 수 있는 수준이 아니다.

또한 후분양은 선분양의 장점인 원활한 주택 공급을 저해할 가능성이 있다.

국회 국토교통위원회 소속 자유한국당 이헌승 의원실이 지난해 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출받은 자료에 따르면, 후분양제를 시행하면 신용등급 ‘C’ 미만의 주택업체 공급분인 연간 13만4800가구의 감소가 추정된다. 이는 전체 주택공급 물량의 22.2%에 해당한다. 아울러 건설업체의 이자 부담으로 분양가가 3.0∼7.8% 증가하고 이에 따른 소비자 이자 비용 역시 93만∼1110만원 늘어날 것으로 분석됐다.

결국 후분양제가 도입되더라도 일정 부분 소비자가 공급부족에 따른 가격 상승을 감수해야 한다는 결론이 나온다.