[8·2대책 1년]전문가 “투기수요 걸렀지만 서울 집값잡기는 실패”

규제지역은 집값 오른 반면 비규제지역은 하락
서울 중위가격 21% 폭등, 경남은 -7% 떨어져

청약·세금·대출 등 3중규제를 가했던 지난해 8·2 부동산 대책이 곧 1년을 맞는다. 단기 투기수요는 걸렀지만 투기과열지구 집값 잡기는 실패했다는 게 전문가들의 중론이다. 투기과열지구 집값이 튀어오르면서 비규제 지역과의 양극화는 한층 심해졌다.

31일 한국감정원에 따르면 대표적 투기과열지구인 서울 아파트 중위매매가격은 지난해 8월 5억4685만원에서 올해 6월 6억6403만원으로 10개월만에 1억1718만원(21%)이나 치솟았다. 전년동기 3% 상승에 그친 것과 견주면 폭등수준이다.

중위가격은 아파트 매매가격을 순서대로 나열했을 때 중앙에 위치하는 값이다. 고가주택 영향을 덜받아 평균가격보다 낮게 집계된다.

서울 등 투기과열지구는 8·2 대책에서 재건축·재개발 조합원 양도금지, 청약가점제, 비과세 실거주 요건 추가, 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 40% 강화 등의 규제가 적용됐다. 분양아파트와 기존아파트를 막론하고 주택구입 단계부터 문턱을 높여 단기 투자 수요는 틀어막았다.

하지만 집값은 뛰었다.

투기과열지구에 더해 주택담보대출 건수를 가구당 1건으로 제한한 투기지역은 8·2 대책을 비웃듯 집값이 날아올랐다.

투기지역으로 정부가 예의주시하고 있는 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 아파트 중위매매가격은 11억2315만원으로 지난해 8월보다 2억4763만원(28%)이 상승했다.

정부가 서울 집값잡기에 골몰하는 동안 비규제 지역인 비수도권 일부 집값은 입주 물량과다에 경기침체까지 겹치면서 맥없이 내려갔다.

경남 아파트 6월 중위매맷값은 1억6328만원으로 지난해 8월대비 1254만원(-7%) 하락했다. 같은기간 경북(-3%)·울산 (-2%)도 하락했다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “8·2대책으로 투기적 가수요·갭투자 수요는 잡았지만 똘똘한 한채 선호로 주택시장 양극화가 짙어지는 것은 문제”라고 지적했다.

규제지역일수록 매맷값이 뛴 까닭은 규제로 인해 외려 집값이 탄탄한 곳으로 인정받았기 때문으로 풀이된다.

권일 부동산인포 팀장은 “시장이 규제할 정도라면 강세지역으로 인정을 받은 것”이라면서 “규제는 영원하지 않고 언젠가는 풀리는 특성이 있어 쏠림현상이 심해졌다”고 분석했다.

특히 부동산 규제기조가 지속되고 있고 금리인상이 예견되는 상황에서 집값 강세지역과 그렇지 않은 지역간 집값차이는 더욱 벌어질 것으로 예상된다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “경기 회복 등 호재꺼리가 별로 없고 하방압력을 받고있어 규제지역과 비규제지역간 양극화는 계속 심화될 것”으로 내다봤다.

집값이 얼어붙은 지역은 부동산 규제를 낮추고 경기 회복을 위한 노력도 같이 이뤄져야 하락세를 막을 수 있을 것으로 보인다.

변세일 국토연구원 부동산시장연구센터장은 “주택 하락폭이 큰 비수도권은 주택정책 뿐만 아니라 산업통상자원부의 고용위기지역 지정 등 다른 부처와 협의해 지역경제를 살리는 정책이 필요하다”고 조언했다.