올해 상반기 오피스빌딩 거래, 전년대비 41% 급감

코로나19 영향으로 관망세 지속
오피스텔, 임대주택 등 비(非) 오피스 상품 컨버전 개발 목적 거래건수는 급증

컨버전 개발 목적 오피스 거래 사례/제공=신영에셋

올해 상반기 오피스 매매시장이 전년 대비 40%이상 급감한 것으로 나타났다.

30일 신영에셋에 따르면 금년 상반기에 거래가 완료된 오피스빌딩(서울 및 분당권역 소재 거래면적 3300㎡ 이상)의 거래금액은 4조 729억원으로 집계됐다.

이는 지난해 상반기 6조9000억원으로 사상 최고치를 경신했던 것에 비해 41.1% 줄어든 규모다.

실사용 법인, 개인자산가 등의 직접 투자 매수세가 꾸준했던 반면에, 코로나19 확산 시기에 주요 투자자들의 관망세 영향으로 자산운용사 등 간접 투자 매수사례가 줄면서 거래가 주춤했던 것으로 분석됐다.

하지만 거래 감소세 속에서도 오피스텔과 임대주택 등 비(非)오피스 상품으로 전환 개발을 목적으로 하는 컨버젼 거래 사례가 평년 대비 크게 늘어난 것이 눈에 띈다.

상반기에 거래가 완료된 사례가 3건(언주로 서울비젼사옥, 강남대로 우덕빌딩, KT공항빌딩)이고, 매매계약이 체결되어 하반기에 거래 종결 예정인 사례(여의도 유수홀딩스빌딩, 서초동 금강공업빌딩, 서여의도 나이스2사옥 등)가 6건, 합계 9건에 해당된다.

서울 및 분당권역 소재 오피스빌딩의 연간 거래건수가 평균 60~70건임을 감안했을 때, 10%를 상회하는 수치다.

오피스빌딩 매매가격 연간 상승률이 최근 두자릿수를 기록하고 있는 것에 비해 임대료는 매년 소비자물가지수(CPI) 상승률 수준(연 1~2%)에 그치면서 투자 수익률이 하락세를 나타내고 있다. 이 때문에 오피스빌딩을 매입한 이후에 상대적으로 수익 확보가 용이한 주거용 오피스텔(아파텔)이나 임대주택 등 오피스 외 다른 용도로 전환 개발하는 사례가 크게 늘고 있는 것이다.

지역적으로는 입지가 우수하고, 수요가 두터운 강남권역과 여의도권역 내 주요 역세권 소재 노후빌딩이나 용적률의 여유가 있어 증개축이 가능한 물건 등에 대한 매입 수요가 큰 것으로 확인된다.

최재견 신영에셋 리서치팀장은 “오피스빌딩이 손바뀜 이후 오피스텔 등 타 용도로 컨버전되는 사례가 늘고 있는 부분은 오피스 매매시장 규모 확장성 측면과 기존 오피스빌딩의 타 용도 전환에 따른 누적 오피스 재고량 감소 측면 등에서 시장에 긍정적인 부분이 있을 수 있다”고 전망했다.

또한 “올해 하반기 오피스시장은 여의도권역을 중심으로 신규 공급이 52만㎡ 준공 예정으로 크게 늘고 있고, 코로나19 영향이 더해져 불확실성이 커질 전망”이라고 말했다.