집값 하락 속 ‘깡통전세’ 확산 경고음

'매매보다 비싼 전세' 지방 중심으로 확산
집값, 전셋값 보다 낮으면 보증금 보호 못받아
"세입자 보증금 보호 장치 마련 필요"

지방 주택시장에서 ‘깡통전세’ 리스크가 커지고 있다. 사진은 충남 홍성에 위치한 아파트 단지. /아시아투데이 DB

지방 주택시장에서 ‘깡통전세’ 리스크가 커지고 있다. 집값 하락으로 전셋값이 매매가보다 비싼 ‘역전세 현상’이 속속 나타나고 있어서다. 깡통전세는 전셋값이 매매가격보다 높거나 비슷해 집이 팔려도 세입자가 전세금을 돌려받기 어려운 주택을 말한다.

부동산 업계에선 통상 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 80%를 넘으면 ‘깡통전세’ 위험이 크다고 본다. 이미 지방 중소도시 중에선 전세가율이 80%를 넘어선 곳이 적지 않다. 7일 KB부동산 통계에 따르면 지난달 수도권과 광역시를 제외한 지방 아파트 전세가율은 75.4%로 나타났다. 이는 지난해 7월(75.5%) 이후 약 1년 만에 가장 높은 수치다. 또 올해 4~6월까지 전세가율 80% 이상인 단지만 4729곳에 달했다.

이렇다 보니 아파트 전세보증금이 매매가격보다 비싼 ‘역전세’ 사례도 잇따르고 있다. 경남 김해시 A아파트 전용면적 80㎡형은 지난 5월 1억4950만원에 팔렸는데 다음달 같은 동 아랫집은 이 보다 높은 가격인 1억5500만원에 전세 거래가 이뤄졌다. 같은 동 아래층 아파트의 전셋값이 매매가를 앞지른 것이다. 전북 군산시 B아파트 전용 74㎡형은 최근 같은 동 13층 전세가격과 11층 매매가격 모두 1억2500만원에 거래됐다.

전셋값이 매매가와 비슷하거나 앞지르는 사례가 속출하는 것은 최근 집값 상승세가 주춤하고 있는 것이 주요인으로 꼽힌다. 한국부동산원 통계를 보면 현 정부가 출범한 5월 9일부터 6월 말까지 서울과 광역시를 뺀 9개 도의 아파트 매매가격은 0.01% 내렸다. 같은 기간 아파트 전셋값은 오히려 0.11% 올랐다.

문제는 깡통전세로 인한 피해가 적지 않다는 점이다. 집값이 하락하면 집주인은 주택을 팔아도 전세금을 세입자에게 모두 돌려주지 못할 가능성이 크기 때문이다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 상반기 집주인이 전세계약 만료 후 세입자에게 돌려주지 않은 전세보증금은 3407억원이다. 2019년 한 해 동안 집계된 금액(3442억원)과 비슷한 규모다.

전세계약 시점에 집값이 이미 전세가격보다 낮다면 보증금을 보호받을 수 없다는 점도 유념해야 한다. 보증보험 가입 당시 집값이 전셋값보다 높았다가 이후 집값이 내려 역전세가 발생한 경우 정상적으로 보호받을 수 있다. 하지만 계약 시점에 이미 집값이 보증금보다 낮은 경우 HUG의 전세보증금반환보증 가입이 불가능하다. HUG 관계자는 “집값이 전세보증금과 주택에 포함된 선순위 채권의 합보다 비싼 경우에만 반환보증에 가입할 수 있다”며 “전셋값이 매매가격과 비슷하거나, 역전세인 매물은 될 수 있으면 계약을 피하는 게 좋다”고 말했다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “지방의 저가 아파트의 경우 전세가율이 높아 세입자가 피해를 보는 경우가 많다”며 “전세 계약 전 매매가격 등을 세심히 살펴볼 필요가 있다”고 조언했다.