강남 전셋값도 뚝…‘역전세난’ 우려

서울 주요 지역 아파트 전셋값도 급락
반포 자이 4개월 새 9억 하락
금리 오르며 월세 전환 가속화
전세 수요 줄면서 매물 갈수록 쌓여
전문가 "거래 절벽에 전세 하락 지속"

서울 주요 지역 대단지 아파트에서도 전셋값이 크게 하락하면서 역전세난이 빠르게 확산하는 모양새다. 금리 인상 여파로 전세 매물은 쌓이고 있지만 수요가 적다보니 전셋값이 반토막 난 경우도 적지 않다. 올해 초만 해도 '전세난'이 우려됐지만 전세대출 이자 부담이 크게 늘면서 오히려 강남권마저 역전세난을 걱정할 만큼 전세시장이 빠르게 얼어붙고 있다.

14일 부동산 중개업계에 따르면 서울 송파구 가락동 헬리오시티 전용면적 84㎡형의 경우 지난 3월 15억8000만원까지 올랐던 전셋값이 최근 호가 기준으로 8억원대 중반까지 떨어졌다. 지난 6월 15억8000만원에 전세 계약이 이뤄진 것을 비춰보면 사실상 반토막 수준이다.

송파구 잠실동 잠실엘스 전용 84㎡형은 지난 9일 9억8000만원에 전세 계약됐다. 2년 전보다 4억원 넘게 하락했다. 인근 한 공인중개사는 "사정상 입주 대신 전세를 놓아야 하는 집주인들이 기존 세입자한테 돌려줘야 할 돈을 마련 못해 전전긍긍하는 경우가 많다"고 전했다.

서초구 반포동 반포자이 전용 84㎡형 전셋값은 13억원대까지 주저앉았다. 지난달 말 15억원대 초중반에 계약 갱신이 이뤄진 점을 감안하면 한 달도 안 돼 2억원가량 하락한 셈이다. 올해 6월 말 22억원에 최고가를 기록한 것과 비교하면 4개월 새 9억원이나 떨어졌다.

금리 인상이 전셋값 하락의 주요 원인으로 꼽힌다. 금리 인상에 따라 전세자금대출 이자도 연 6∼7%대까지 치솟으면서 이사 수요가 줄어든 것이다. 이에 따라 전세 대신에 월세를 찾는 수요가 늘면서 '전세의 월세화 현상'도 가속화하고 있다. 반포동 한 공인중개사는 "올 하반기 들어 금리 인상이 가팔라지고 거래 자체가 사라지면서 전셋값 하락세가 두드러지고 있다"고 말했다.

전세 기피 현상으로 전세 매물은 가파르게 쌓이고 있다. 14일 부동산 빅데이터업체 아실과 한국부동산원 등에 따르면 이날 기준 서울 아파트 전세 매물은 5만160건으로 집계됐다. 이는 한 달 전인 10월 14일(4만4638건)에 비해 11.01% 증가한 수치이다. 정부가 2020년 8월 허위 매물에 대해 과태료 부과를 시행해 매물 수가 줄어든 점을 고려하면 사실상 서울 아파트 전세 매물 수가 역대 최대치로 볼 수 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "아파트값이 급락세를 보이면서 매매를 포기한 일부 집주인들이 매물을 전세로 돌리면서 전세 매물이 늘어나는 측면도 있다"고 말했다.

전세 매물이 쌓이고 전셋값이 급락하면서 역전세난이 현실화하는 것 아니냐는 우려가 커지고 있다. '2+2' 계약갱신청구권과 함께 갱신기간 중 임대료 인상 폭을 최대 5%로 제한하는 '전월세 상한제' 도입 2년이 지나면 집주인들이 전세보증금을 대폭 올려 전세난이 일어날 것이라는 당초 예측과는 정반대의 상황이 펼쳐지고 있는 것이다.

전문가들은 거래 절벽 영향으로 전셋값 하락세가 한동안 지속될 것으로 내다봤다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "거래시장이 얼어붙으면서 당분간 매매를 전세로 돌리는 집주인이 늘어날 수밖에 없을 것"이라며 "금리 인상 여파가 잠잠해질 때까지는 전셋값 낙폭이 커질 것 같다"고 말했다.

일각에선 정부가 최근 15억원 초과 주택에 대해서도 전세퇴거자금 대출을 허용하고, 전세보증금 반환 목적 생활안정자금도 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율) 한도 내에서 허용하기로 하면서 전세시장에 일단 숨통이 트일 전망도 나오고 있다.