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28일 부동산 중개 플랫폼 집토스에 따르면 2023년 하반기에 체결된 수도권 빌라 계약 중 27.3%가 새로운 HF 보증 기준(공시가격의 126%)을 초과하는 것으로 나타났다. 즉, 이들 계약의 임대인이 2년 전과 동일한 조건으로 새로운 임차인을 구하려 할 경우 HF 보증서를 이용한 전세대출이 불가능해진다.
지역별로는 인천광역시가 45.9%로 가장 위험도가 높았다. 경기도가 36.8%, 서울이 21.0% 순으로 뒤를 이었다. 특히 인천과 경기 지역 빌라 10곳 중 4곳 가까이가 보증금 감액 없이는 동일 조건의 전세 계약에서 대출이 어려워, 역전세에 따른 보증금 반환 분쟁의 뇌관이 될 수 있다는 우려가 나온다.
공시가격 126%'룰은 2023년부터 HUG가 먼저 적용하기 시작하며 시장에 영향을 미쳐왔다. 2021년과 2022년에 체결된 전세 계약을 기준으로 분석하면, 각각 53.1%와 56.3%라는 더 높은 비중의 계약이 현재 기준을 초과한다.
이는 2023년부터 임대인들이 HUG 보증 가입이 가능한 수준으로 전세금을 맞추는 경향이 나타났기 때문으로 풀이된다. 이번 HF의 동참으로 빌라 시장의 전세금 하방 압력은 더욱 거세질 전망이다.
집토스는 이번 분석이 임대인이 법인이 아닌 개인이며 별도의 융자가 없는 최상의 조건을 가정한 것으로, 실제 대출 불가 비중은 이보다 훨씬 높을 수 있다고 경고했다.
특히 빌라보다 HUG 보증 가입이 어려워 HF 보증 의존도가 높은 다가구주택의 경우, 공시가격(개별단독주택가격)이 시세보다 낮게 형성된 경우가 많아 동일 조건 대출 불가 비중은 더욱 높을 것으로 예상된다.
이재윤 집토스 대표는 "빌라 시장의 임대인들은 보증금을 낮추지 않으면 새로운 임차인을 구하기 어려워질 것" 이라며 "결과적으로 기존 임차인에게 보증금을 제때 돌려주지 못하는 사례가 늘 수 있어 임차인과 임대인 모두의 주의가 필요한 시점"이라고 강조했다.
