‘68개월→37개월’ 공급 시계 앞당겼지만…“서울 집값 안정은 아직”

신규 택지는 중장기 카드…그린벨트 개발 기대가 투기 부를 수도
착공 목표 상당수 '착공' 기준…입주·전월세 안정 효과 시차 존재
전문가들 "단기 가격 안정보다 공급 기반 정상화에 의미"

서울 서초구 내곡동 개발제한구역 일대./연합뉴스

정부가 공공택지 조성부터 주택 착공까지 걸리는 기간을 68개월에서 37개월로 단축하는 등 수도권 주택 공급 속도전에 나섰지만, 이미 과열된 서울 등 수도권 주택시장의 불안을 단기간에 잠재우기는 쉽지 않을 것이라는 전망이 나온다. 공급 시계를 앞당기더라도 상당수 물량이 실제 입주까지 수년이 걸린다는 점에서다. 특히 연내 발표 예정인 신규 공공택지는 중장기적인 공급 기반 확충에는 의미가 있지만, 단기적인 가격 안정 수단으로 보기 어렵다는 지적이 나온다. 여기에 그린벨트 개발 기대가 확산할 경우 정부의 투기 방지 조치가 오히려 특정 지역에 대한 투자 심리를 자극할 가능성도 제기된다.

국토교통부는 13일 발표한 부동산 대책을 통해 수도권 신규 공공택지 3곳에서 총 2만7000가구를 공급하는 한편, 연내 7만3000가구 이상의 신규 택지를 추가로 발표하기로 했다. 관계 기관 협의와 후보지 선정 절차가 마무리되는 대로 추가 물량을 최대한 조속히 공개한다는 방침이다.

이에 정부는 남은 신규 택지 물량이 확정되기 전까지 서울 그린벨트 전역과 서울에 인접한 수도권 그린벨트를 토지거래허가구역으로 한시 지정하기로 했다. 일정 면적을 초과하는 토지를 취득할 경우 이용 목적을 명시하고 관할 시·군·구청장의 사전 허가를 받도록 해 투기 수요를 차단하겠다는 취지다.

다만 시장에서는 이 같은 선제적 규제가 역설적으로 '개발 신호'로 받아들여질 수 있다는 우려가 나온다. 특히 규제 대상이 서울 그린벨트 전역과 서울 인접 지역으로 설정되면서 연내 발표될 7만3000가구 이상의 신규 택지 상당수가 해당 권역에서 나올 것이라는 관측에 힘이 실리고 있다. 벌써 구체적인 후보지 이름도 시장에서 거론되고 있다. 서울에서는 서초구 내곡동 예비군훈련장 부지와 강남구 세곡·자곡동 일대 그린벨트, 수서 차량기지 인근 등이 대표적인 후보지로 언급된다.

이번 발표에 이들 지역이 포함되지 않았지만, 강남권을 비롯한 서울 동남권 인기 지역과 인접해 있다는 공통점 때문에 연내 후속 공급 계획에 실제 포함될지가 시장의 주요 관심사로 떠올랐다. 특히 구체적인 개발계획이 확정되지 않은 상태에서 토지거래허가구역 지정부터 이뤄질 경우 해당 지역이 조만간 개발될 것이라는 기대를 시장에 심어줄 수 있다는 지적이 적지 않다. 대규모 택지 개발이 예고된 지역에서 토지거래허가구역 지정 전후로 인근 부동산에 대한 문의가 늘어나는 사례가 있었던 만큼, 이번에도 개발 기대감이 선반영될 가능성을 배제하기 어렵다는 것이다.

실제 국토부 관계자는 "서울 등 추가 그린벨트 해제 지역의 경우 관계 지자체와의 협의는 사실상 마무리된 상태"라면서도 "다만 공공주택특별법상 주민 의견 청취 공고 등 후보지 선정과 관련한 법정 행정절차를 거치지 않고 입지를 먼저 발표하면 절차상 위법 소지가 있어 이번 발표에서 제외했다. 절차가 마무리되는 대로 연내 최대한 조속히 발표하겠다"고 설명했다.

이 때문에 시장의 불확실성이 오히려 커질 수 있다는 우려도 나온다. 협의가 마무리된 후보지가 존재한다는 사실은 알려졌지만 구체적인 위치가 공개되지 않은 만큼, 발표 전까지 후보지로 확정되지 않은 지역까지 각종 소문과 추측에 휩쓸릴 수 있기 때문이다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "이번 공급 목표의 상당 부분이 입주가 아니라 착공 기준이라는 점을 감안해야 한다"며 "당장 2026~2027년 부족한 입주 물량을 채우거나 전월세 가격을 안정시키는 효과는 제한적일 수 있으며, 정책 효과는 일정한 시차를 두고 나타날 가능성이 높다"고 말했다.

또 "결국 이번 대책은 단기 가격 안정 대책이라기보다 2027년 이후 민간과 정비사업의 착공 회복을 유도하고 공급 기반을 정상화하는 대책의 성격이 강하다"며 "발표된 공급 물량보다 사업 승인 물량이 실제 착공으로 얼마나 전환되고, 착공된 사업이 준공·입주까지 안정적으로 이어지는지에 따라 시장의 신뢰가 형성될 것"이라고 덧붙였다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "공급 대책 패러다임을 새로운 땅을 발표하는 것에서 이미 있는 사업을 최대한 빨리 주택으로 바꾸는 것으로 전환했다는 점에서 이전 대책보다 한 단계 현실화한 것으로 평가할 수 있다"면서도 "다만 대책의 성패는 발표된 공급량보다 정부가 인허가·보상·금융·정비사업 갈등을 얼마나 실제 현장에서 신속하게 해결하느냐에 달려 있다"고 지적했다. 이어 "공급 효과가 나타나기 전까지 서울의 주택 가격과 전월세 시장을 안정시키기 위해서는 금융·세제 정책과 함께 수요관리 정책의 정교한 조합도 필요하다"고 전했다.