종부세 12억이냐 14억이냐…1주택자 세 부담 갈린다

정부 비거주 공제 12억 고수…민주당 14억 요구
서초 현대 15억 가정…과표 7000만vs2.1억 차등
같은 아파트라도 거주여부 따라 과세표준 3배차
내년 양도세 장특공제 '보유'서 '거주기간' 개편

내년부터 공시가격 13억원인 아파트를 보유한 1주택자는 실거주 여부와 관계없이 종합부동산세(종부세) 과세대상에서 제외될 전망이다. 반면 공시가격이 14억원을 넘어서면 같은 아파트라도 직접 거주하는지에 따라 세 부담이 달라진다. 정부가 1주택자 종부세 과세기준을 현행 12억원에서 14억원으로 높이면서도 비거주자 기본공제액은 12억원으로 유지하기로 했기 때문이다.

9일 정치권과 부동산업계에 따르면 더불어민주당은 전날 고위당정협의회에서 비거주 1주택자 기본공제액도 14억원으로 높여달라고 정부에 요청했다. 실거주 여부와 관계없이 공제 기준을 통일하자는 취지다.

반면 정부는 실거주자를 우대한다는 기존 방침에 따라 비거주자 공제액을 12억원으로 유지할 계획이다. 현행 기본공제액은 거주 여부와 관계없이 모두 12억원이다.

정부 개편안이 시행되면 공시가격 14억원 이하인 1가구 1주택자는 종부세 과세대상에서 제외된다. 그러나 14억원을 초과하면 실거주자는 14억원, 비거주자는 12억원을 공제 받아 과세표준에 차이가 난다.

올해 공시가격 중앙값이 15억원인 서울 서초구 서초동 현대아파트 전용면적 84㎡를 예로 들면 개편안 시행 이후에도 공시가격이 같다고 가정할 경우 직접 거주하는 1주택자는 14억원을 공제한 나머지 1억원에 공정시장가액비율 70%를 적용받는다. 이에 따른 과세표준은 7000만원이다.

그러나 같은 아파트를 전세 주고 다른 곳에 거주하면 12억원만 공제받는다. 즉 공시가격에서 12억원을 뺀 3억원에 공정시장가액비율 70%를 적용해 과세표준은 2억1000만원으로 높아진다. 같은 가격의 아파트라도 거주 여부에 따라 과세표준이 3배 차이 나는 셈이다.

당초 정부는 지난 8월 비거주 1주택자 기본공제액을 9억원으로 낮추려 했지만 여당 반발로 9월 12억원으로 되돌렸다. 민주당은 여기서 한발 더 나아가 거주여부에 따른 공제차등까지 없애야 한다는 입장이다.

기본공제액 외에 세율과 세액공제 개편도 향후 세 부담을 가를 변수다. 정부는 공정시장가액비율을 현행 60%에서 내년 70%로 높이고 2028년부터 고가주택에 적용하는 종부세율을 인상할 계획이다. 보유기간 중심 세액공제도 거주기간 기준으로 변경할 방침이다.

다만 공시가격이 같더라도 거주기간과 소유자 연령 등에 따라 실제 납부세액은 달라질 수 있다.

당정 간 이견은 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 개편으로도 이어지고 있다. 정부는 실제 거주기간을 우대하는 방향으로 세제를 손질하려 하지만 민주당은 세 부담 증가를 우려해 보완을 요구하고 있다.

특히 보유세가 늘어도 양도세 부담 탓에 주택을 처분하기 어려운 소유자들 반발이 변수로 꼽힌다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "종부세 기본공제가액을 올려줘도 양도소득세 등 세금이 커 매물을 내놓기에도 쉽지 않고 정부가 미실현소득에 과세하면 조세 증가효과가 있지만 조세저항도 생길 수 있다"고 우려했다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "총선이 중요한 민주당 입장에선 장특공제 등 정부의 부동산 정책안을 유예하거나 완화하게끔 지속적으로 움직일 필요가 있다"고 제언했다.