“월세 시대, 전·월세전환율 인하해도…세입자 부담완화 집중해야”

"제로금리 속 월세 전환 막을 수 없어"
세입자 부담 완화 위해 월세 세액공제 확대도 검토해야

연합

정부가 10월부터 전·월세전환율을 기존 4%에서 2.5%로 낮추기로 하면서 최근 전세의 월세 전환 속도가 주춤해질 전망이다.

하지만 20일 부동산 전문가와 시장 관계자 등의 말에 따르면, 임차시장은 이미 ‘월세’ 경향이 커졌기 때문에 월세 전환 흐름은 대세라는 지적이다. 이에 월세 전환에 따른 세입자들의 부담을 완화하는 보완책도 함께 논의해야 한다고 강조했다.

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 19일 제3차 부동산 시장 점검 관계장관회의에서 “현행 4%인 전·월세 전환율이 월세 전환 추세를 가속하고, 임차인의 부담을 가중할 수 있다는 지적 등을 고려해 전·월세 전환율 하향 조정을 추진하기로 했다”고 밝혔다.

전·월세 전환율은 전세를 월세로 바꾸거나, 월세를 전세로 전환할 때의 적정 비율이다. 한국은행 기준금리 0.5%에 대통령령으로 정한 3.5%의 이율을 더한 4%가 현재 전·월세 전환율이다. 새로운 전환율 2.5%는 이 공식에서 상수인 3.5%를 2.0%로 낮춘 것이다. 전·월세전환율이 내려가면 전세를 월세로 돌릴 때 월세가 그만큼 낮아져 세입자 입장에선 부담이 적어진다.

6억원 아파트 전세를 보증금 2억원 월세로 바꿀 경우, 세입자는 현재 전·월세 전환율 4%를 적용(4억원X4%)해 1년에 1600만원, 이를 12개월로 나누면 월세 133만3000만원 정도를 내야 한다. 전·월세 전환율이 2.5%가 되면 연간 임대료는 1000만원으로 월세 83만3000원 정도가 되어 부담이 줄어든다.

부동산 업계와 전문가들은 임차시장의 월세 전환은 막을 수 없는 흐름이고 보증금 역시 많이 올랐기 때문에 전·월세전환율 조정만으로 될 문제가 아니라고 지적한다. 오히려 전·월세전환율을 강제할 경우 시장이 왜곡될 수 있는 만큼 전환율 조정과 함께 월세 세액공제를 확대하는 등의 보완책을 강구해야 한다고 강조했다.

서울 동대문구 A부동산 관계자는 “제로금리에다 정부 대책이 나오면서 전세보다 반전세, 월세를 문의하는 집주인들이 많아졌다”며 “하지만 세입자들은 맞벌이를 해도 이미 보증금이 상승해서 전환율이 인하돼도 웬만한 아파트 월세자금 내는 건 부담이 크다”이라고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “서울 아파트 중저가 전세 거래가 빠르게 줄고 있고 2억원 이하 저가 전세 거래는 2011년 43.3%에서 2020년 13.7%로 상반기 절반 이상 줄었다”며 “전세 소멸은 과장된 부분이지만 전세에서 보증부 월세로의 이행은 빨라질 것”이라고 예상했다.

현재 월세 세액공제는 총급여액이 5500만원 이하인 무주택 근로자를 대상으로 월세지급액의 12%를 공제해준다. 총급여액 7000만원 이하는 10%를 환급받을 수 있다. 월세 세액공제는 무주택자라고 해도 총 급여가 7000만원이 넘으면 제외된다.

이태경 토지+자유연구소 부소장은 “제로금리이기 때문에 전세의 월세 전환 추세는 계속될 것”이라며 “무엇보다 ‘월세는 나쁘다’는 프레임에서 벗어나야 하는데 관건은 임차인들의 월세 부담을 낮추는 것이다. 전·월세 전환율 조정과 함께 월세 세액공제의 대상과 공제 액수를 모두 확대하는 것도 필요하다”고 강조했다. 나아가 이 부소장은 “전월세 상한제를 적용함에 있어 전세는 상한율을 5%로 적용하고, 월세는 2.5%로 낮춰 차등 적용하는 방안도 검토할 필요가 있다”고 말했다.

장재현 리얼투데이 본부장은 “월세에 대한 세액공제를 확대하는 것도 방법”이라며 “하지만 환급받는 것과 월세를 부담하는 시간차가 커서 종합적인 보완책을 살펴볼 필요가 있다”고 말했다.