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[장용동 칼럼] 상승탄력 감소한 주택시장, 3박자 불안 해소가 관건

[장용동 칼럼] 상승탄력 감소한 주택시장, 3박자 불안 해소가 관건

기사승인 2020. 09. 10. 06:00
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장용동 대기자1
‘안정으로 가는 길목인가, 아니면 잠시 숨고르기인가’ 현재의 주택시장을 놓고 정책당국자들의 목소리가 높아지고 있다. 홍남기 경제 부총리는 “투기수요 근절을 위한 법·제도가 구축되고 8·4 공급대책 등 전례 없던 종합 정책 패키지를 마련한 지 한 달가량 지나면서 시장 안정 효과가 나타나고 있다”며 연일 쏠림현상 완화를 강조하고 나섰다. 서울 아파트의 경우 매매가가 7월 첫째 주 0.11%에서 8월 넷째 주 0.01%로 상승세가 크게 둔화되고 마포, 반포 등지의 일부 아파트 가격 하락을 반기는 모양새다.

전세시장에 대해서도 “임대차 3법이 본격 정착되고 월차임전환율 조정 등 보완방안이 시행되면 전월세시장 안정에 기여할 것”이라는 입장이다. 김현미 국토부 장관 역시 조정 신호를 언급하면서 시장 안정의 정책효과임을 힘주어 강조하고 있다.

과연 그럴까. 시장 전문가들의 시각은 딴판이다. 고강도 규제와 세금 폭탄 등의 여파로 매물 잠김 현상과 거래 부진 현상이 심화될 뿐 안정과는 거리가 멀다는 것이다. 실제로 서울 강남, 송파는 물론 중저가 아파트가 밀집되어 있는 강북권, 수도권에서조차 한 달 만에 1억 수천만원이 오른 신고가 계약이 속출하고 있음을 예로 든다. 8월 서울 아파트 거래량이 3038건으로 7월(1만623건)의 3분의 1 수준에도 미치지 못한 점 역시 그런 맥락에서 봐야한다는 입장이다. 시장에 매물이 쏟아져야 가격이 하락하는데, 각종 규제로 팔 수 없게 하다 보니 매수 우위가 아닌 매도 우위 시장으로 가고 있을게 현실이다. 게다가 상대적 희소성과 유동성, 가격 상승 조건이 맞아 떨어져 상승 흐름이 꺾이지 쉽지 않을 것이라는 전망이 나오고 있다.

정부와 시장 전문가들의 시각이 엇갈리는 것은 눈치 보기 장세가 전개되고 있음을 의미한다. 상승기대 심리와 하락 심리가 교차하면서 매도와 매수세 모두 관망하는 분위기로 접어든 탓이다. 실제로 지난 7월부터 중개업소마다 계약서 한 장을 제대로 쓰지 못하는 상황이다. 가을철 성수기인 9월에 접어들었음에도 마찬가지다. 매수세가 적극 유입되지 않고 팔려는 사람도 소극적이다. 신규 분양시장 역시 찬바람이 돈다. 로또 청약 운운하며 수백 대 1의 치열한 경쟁률을 보여 왔던 청약시장이 급속히 냉각돼 미분양을 걱정해야할 처지다. 다주택자에 대한 고강도 규제와 분양권 전매 금지 등의 정책이 어느 정도 먹히고 있는 것도 사실이다.

상승과 하락의 변곡점에 위치한 현재의 시장을 하향 안정세로 이끌기 위해서는 무엇보다 공급에 대한 신뢰가 관건이다. 주택가격 상승의 발화점인 서울의 아파트 공급이 안정적일 것이라는 확신과 추후 상승 기대심리가 꺾이면 ‘패닉 바잉’, ‘영끌 매입’도 진정될 것이다. 고강도 규제여파가 긍정적으로 나타나 바닥 매물이 속출할 경우 주택투자 바람은 꺾이고 최대 관심사이던 ‘건물주’ 바람 역시 크게 줄 것이다.

하지만 공급 불안과 상승 기대심리, 전월세난을 떨쳐내기엔 여전히 역부족이다. 지난 8일 발표된 수도권 아파트 6만 가구 사전청약만 해도 그렇다. 수요층이 원하고 화급한 서울 물량이 핵심인데 내년 물량은 노량진, 남태령 군부대 자투리땅에서 공급되는 500가구 정도다. 관심지역인 용산 정비창 3000가구는 2022년 하반기로 미뤄졌고 용산 캠프킴, 태릉 CC, 과천 청사 등의 알짜부지는 사전청약 대상에서 빠졌다. 수요층 불안의 핵심을 찌르는 킬러 공급계획과는 거리가 멀다. 서울 공급불안해소책으로 발표한 공공재건축의 조합 참여는 감감무소식이고 막가파식 임대3법 개정 후 벌어진 전월세난은 심각을 넘어 향후 주택시장의 최대 난제가 될 것이다. 사전 청약은 무주택자를 양산하고 이는 재차 임대시장 불안을 더욱 부채질 할게 분명하다. 서울 아파트 입주물량마저 지난해 6만, 올해 4만5000, 내년에는 2만여 가구로 크게 줄어든다. 결국 매매와 임대시장이 시소게임을 벌이면서 주택시장 불안은 쉽게 진정되지 않을 공산이 크다. 시장은 순리에 적응할 뿐 독선에 결코 항복하지 않는다.


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