새해 주택정책 전망은? ③토지임대부 등 공공분양 확대

수도권 도심 공공분양 강화 목소리
토지임대부 공공환매의무화 법안 통과
변창흠 소신, 공급대책 포함될지 '주목'
박영선·우상호 '토지임대부', 이재명 '기본주택' 주거공공성 확대 한 목소리

연합

정부가 이르면 이번 주 주택공급 대책을 발표할 예정인 가운데, 기존 공급대책을 구체화하는 수준으로는 집값 안정화가 요원할 것이라는 지적이 나오고 있다.

문재인 대통령이 연초부터 강조했던 ‘시장의 예상을 넘는 특단의 공급대책’이 되기 위해서는 기존 정책을 재탕하는 것으로는 서울 등 수도권의 주택수요를 맞출 수 없고 집값 상승 역시 막을 수 없다는 이야기다.

1일 부동산 시장 관계자와 전문가들의 말을 종합해보면, 지난해 8.4공급대책을 통해 예고된 역세권 고밀도 대책과 공공재개발·공공재건축 사업은 도심의 용적률을 올려 주택물량이 대폭 늘어나는 것은 맞지만 기존의 분양·임대방식으로는 개발이익환수를 강화해도 집값 상승 기대감이 높아 집값 안정화를 이루기 힘들다고 지적했다.

정부의 부동산정책 기조와 방향은 결국 투기수요를 억제하고 공공성을 강화하는 것인데, 이를 위해서는 대규모로 공공분양을 강화해야 한다는 이야기다. 문재인정부 들어서 꾸준하게 제기되고 있는 토지임대부 방식이 대표적이다. 변창흠 국토교통부 장관 역시 교수 시절부터 토지임대·환매조건부 등 공공분양 방식을 강조해왔다.

무엇보다 토지임대부 분양에 대해 여권에서도 활발히 논의되고 있다. 지난해 말 여당인 더불어민주당 주도로 토지임대부 주택을 양도할 때 반드시 공공(LH)에만 되팔 수 있도록 하는 내용의 주택법 개정안이 통과되면서 토지임대부 분양의 준비단계가 끝났다는 이야기도 나온다. 토지임대부 주택은 토지는 공공이 갖고, 건물만 분양하는 공급유형으로 분양받는 사람은 토지임대료를 내고 평생 자가(自家)로 살 수 있다. 하지만 그동안 토지임대부로 분양받은 주택을 LH에게 팔지 않아 ‘로또 분양’이 된다는 비판을 받았다. 환매 의무화가 주택법에 담기면서 그 문제점이 해결된 것이다. 이 역시 변 장관이 주장해왔던 방식이다.

이 법안을 발의한 양경숙 민주당 의원은 강남 가장 비싼 아파트 옆에 국유지가 있다면 토지임대부로 공급해야 한다고 강조하기도 했다. 특히 지난해 공공택지 개발 공급으로 발표한 용산정비창과 미군기지가 이전한 용산공원 부지에 최대 10만 가구 이상의 토지임대부 방식의 주택공급 주장도 나오는데, 양 의원 역시 일부라도 토지임대부 주택공급을 제안할 것이라고 밝혔다.

이태경 토지+자유 연구소 부소장은 “용산공원 예정부지는 약 100만 평으로 용산정비창(51만㎡)이 용산공원 예정부지의 6분의1크기다. 정부는 용산정비창 부지에 1만 가구 공급계획을 밝혔는데, 준주거지역 예정인 용산정비창을 중심상업지역으로 용도변경해 용적률을 올리면 2만 가구도 가능하다”며 “서울 용산에 토지임대부 방식으로 최대 10만 가구가 들어서면 빠르게 시장이 안정될 것”이라고 강조했다.

이 부소장은 “역세권 고밀개발이나 공공재건축 등 대책은 시간이 지나면 초과이익환수제나 분양가상한제 규제 등을 풀라는 요구가 빗발칠 것”이라며 “압도적 물량의 공공분양으로 해야 시장이 예상할 수 없을 특단의 공급대책일 것이다. 여기에 다주택자들의 증여세와 비거주 1주택자에 대한 과세 역시 이번 공급대책에 포함되어야 한다”고 강조했다.

◇ 박영선·우상호 ‘토지임대부’, 이재명 ‘기본주택’ 공공분양 강화 목소리
나아가 서울시와 SH가 지난해 발표한 지분형 분양주택이나 경기도가 내세운 기본주택도 공공분양 강화의 한 예이다. 특히 오는 4월 서울시장 재보선에 나서는 더불어민주당 예비후보인 박영선 전 중소벤처기업부 장관과 우상호 의원이 토지임대부 방식 등을 통한 공공분양 주택을 내세웠다. 박 후보는 31일 서울 도봉구 창동 일대를 찾아 “창동 차량기지와 주차장, 터미널 부지는 토지 임대부 방식으로 평당 1000만원 반값 공공분양 아파트를 공급하겠다”고 밝혔다. 그는 “아파트값이 비싸지는 건 결국 땅값의 문제”라면서 “국유지와 시유지를 앞으로 토지임대부 방식으로 간다면 평당 1000만원에 반값 아파트를 거의 균일한 가격으로 서울시 전역에 보급할 수 있다”고 강조했다.

경기도 기본주택은 주변시세보다 저렴한 적정 임대료를 내고 장기간 거주할 수 있는 ‘장기임대형’과 토지사용료만 내고 지내다 되팔 때는 반드시 공공에 환매하도록 한 ‘토지임대부 분양형’으로 나뉜다. 이재명 경기도지사는 “값 싸고 질 좋은 거주환경을 제공하면서도 투기를 차단하는 데 중점을 뒀다”며 “경기도는 무주택자라면 누구나 입지가 좋은 곳에 고품질의 주택에서 살 수 있도록 할 계획”이라고 강조했다.

다만, 택지조달과 건설 비용, 유지·관리 비용 등 실현 가능성에 대한 의문도 많아 정부와 여당 내에서 다양한 논의가 이뤄질 것으로 보인다.