서울시 재개발활성화 방안 “강남북 불균형·집값상승 부추길 것”

서울시-자치구-민간, 재개발 쉽도록 가이드라인 마련
전문가 "강남·북 불균형 야기… 집값 상승 요인 커져"
"개발·투기수요 동시에 잡아야하는 어려운 숙제" 지적도

오세훈 서울시장이 26일 시청에서 재개발 규제 완화 대책을 발표하고 있다. /연합

서울시가 재개발 규제 완화를 통해 2025년까지 24만가구 주택공급계획을 본격화하겠다고 밝힌 가운데, 정부가 추진하는 공공재개발과의 차이점 및 영향 등에 대해 시장의 관심이 모아지고 있다.

서울시가 지난 26일 발표한 ‘재개발 활성화를 위한 6대 규제완화 방안’은 재개발구역 지정을 쉽게 하고 사업성도 높여 주택 공급을 확대하기로 한다는 계획이다. 노후주거지 정비사업의 진입문턱을 낮추고 재개발 사업 초기 서울시가 참여해 속도를 단축시킨다는 것으로, ‘공공기획’이라는 개념으로 제시했다. 사실상 그동안 서울시가 묶었던 민간재개발 사업을 활성화시키겠다는 것으로 공공기관이 재개발사업에 처음부터 끝까지 참여하는 정부의 ‘공공재개발’과 차이를 보인다.

27일 부동산 전문가들은 정부와 서울시의 공급 정책의 시너지 효과를 기대하면서도 민간재개발 활성화가 지역불평등과 불균형을 가중시키고, 집값 상승을 부채질 할 수 있다고 경고했다. 특히 노후주거지에 대한 갭투자의 위험성도 지적했다.

서울시가 발표한 공공기획 ‘재개발 6대 활성화 방안’은 △‘주거정비지수제’ 폐지 △‘공공기획’ 전면 도입을 통한 정비구역 지정기간 단축(5년→2년) △주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화 △재개발해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 △‘2종 7층 일반주거지역’ 규제 완화 통한 사업성 개선 △매년 ‘재개발구역 지정 공모’ 통한 구역 발굴 등이다.

정비구역 지정까지 걸리는 기간을 2년 이내로 3년가량 줄이고, 보통 4년 여 걸리는 사전타당성 조사부터 정비계획수립의 소요시간을 1년 2개월로 단축시키겠다는 방침이다. 사전타당성 조사 단계는 통합·폐지되고 주민 동의율 확인절차는 기존 3단계에서 2단계로 줄어든다. 서울시는 사업 초기 단계부터 ‘시-자치구-민간’이 가이드라인을 마련하고 사업진행 속도를 올리겠다는 입장이다. 그동안 민간재개발 사업에서 공공성 및 도시경관 문제 등을 푸는데 시간이 오래 걸린 만큼 이 단계를 줄인다는 것이다.

앞으로는 공공재개발을 추진하는 정비구역이라도 서울시의 공공기획 단계를 거쳐 주민들이 공공 또는 민간 주도 방식을 선택하면 재개발 사업을 진행할 수 있다.

전문가들은 이 같은 서울시의 계획에 대해 공급 시너지를 줄 수 있을 것이라고 기대하면서도 서울 중저가 주거지까지 집값 상승을 부추길 수 있다는 점과 비아파트의 갭투자 증가, 강남북의 불균형 심화 등을 지적하였다.

함영진 직방 빅테이터랩장은 “공급이 늘어나는 건 맞지만 재개발사업이 쉽게 되면 비아파트 주거지 중 노후 단독·다가구 또는 다세대·빌라 밀집지의 매매가 상승이 현실화될 것”이라며 “특히 전세를 끼고 매입하는 갭투자 형태의 거래가 일시적으로 증가할 수 있다”고 경고했다. 또한 “서울 중저가 주거지의 가격상승으로 서민 주택시장의 가격 불안이 가시화될 가능성도 있다”며 “개발과 투기수요 억제를 동시에 담보해야하는 어려운 숙제가 될 것”이라고 전망했다.

특히 장재현 리얼투데이 본부장은 “자본여력이 있는 강남권은 민간 방식을 택해 공공이나 임대아파트 비중을 낮추려고 할 것이고, 강북은 공공 주도 방식을 선호할 것”이라며 “그러면 지역적 불평등, 불균형이 심화될 게 뻔해 갈등을 부르는 정책”이라고 꼬집었다.

이태경 토지+자유연구소 부소장은 “민간재개발·재건축 사업이 그동안 ‘투기수요’를 부추기는 문제가 심각해 공공재개발·재건축 방식으로 점차 바꾸는 과정인데, 다시 또 조합과 민간에 의존하는 방식으로 바꾸는 건 부동산 불로소득을 키우겠다는 것”이라며 “주택공급은 공공필요와 공공목적에 의한 것인데, 서울시는 말만 ‘공공기획’이지 공공성은 없고 민간에만 의존하는 재개발”이라고 강조했다.