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[칼럼]무능한 대출규제가 민심 이반 부른다

[칼럼]무능한 대출규제가 민심 이반 부른다

기사승인 2021. 10. 23. 13:03
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관치 규제에 피 멍드는 실수요 대출시장
'금리급등·한도급락'으로 실수요자 보호 원칙 무너져
총량규제에서 실수요자대출 온전하게 배제
DSR 산정시 전세대출 제외해야
송두한 NH금융연구소 소장
송두한 더불어민주당 민주연구원 부원장.
전세대출이 총량규제에서 제외됨에 따라 발등의 급한 불은 꺼진 셈이다. 그러나 금융당국이 직접 규제를 풀고 간접 규제로 돌려 막아버리면, 신용대란 사태가 재발할 수 있다. 이에, 전세시장은 관치 규제에 ‘금리 급등·한도 급락’으로 화답하고 있다. 시장 개입을 통한 간접규제가 직접 규제보다 더 나쁜 이유다.

전세대출이 재개되자마자 금융당국은 시중은행에 전세대출 관리방안을 요구하는 등 비자발적인 가이드라인을 강요하고 있다. 엄밀히 따지면, 은행간 담합행위를 조장하는 행위에 가깝다. 무능한 총량규제로 인해 시장은 극심한 혼란 국면에 진입했다. 은행간 상호부조대출, 선착순대출, 전세자금 증액분 대출 등 듣지도 보지도 못한 신상품들이 속출하고 있다. 작금의 정책 난맥상을 단적으로 보여주는 사례다. 최근 시중은행들이 동참하고 있는 보증금 증액분 대출은 언뜻 보기에 ‘전가의 보도’처럼 보이지만, 실상은 주거안정을 훼손하는 규제 칼날에 불과하다.

시장 개입을 통한 대출규제가 위험한 이유는 서민경제에 미치는 파급효과가 너무 광범위하고, 일단 피해가 발생하면 복원하기 어렵기 때문이다. 집단대출이 막히면 무주택 실수요자는 내집마련의 꿈을 접어야 한다. 전세대출 한도가 줄면 세입자는 평수를 줄여 외각으로 나가거나 전세를 반전세로 바꿔 비싼 월세로 부족분을 충당해야 한다. 최악의 경우에는 전세난민이 되어 월세로 살거나 그것도 아니면 길거리에 나앉게 된다. 전세대출 규제를 완화하면서 시장 개입으로 되돌리는 행태를 더 이상 방치해서는 안되는 이유다.

규제 충격으로 인한 ‘금리급등·한도급락’ 사태를 막지 못하면 실수요 시장이 수습하기 어려운 대혼란 국면에 직면할 수 있다. 시중은행 주담대 금리는 이미 5%에 육박하고 있으며, 전세대출도 4%대 금리상품이 속출하고 있다. 불요불급한 실수요자 대출이 막히면 대부업이나 불법 사금융을 통해 부족 자금을 비싸게 조달할 수밖에 없는 게 현실이다. 실수요자 보호 원칙이 무너지고 있음을 보여주는 사례다.

그렇다면, 실수요자 보호대책을 어떻게 만들어야 하나?

첫째, 총량규제에서 실수요자 대출(전세대출, 집단대출 등)을 온전하게 제외해 규제 충격이 실수요 시장으로 넘어오는 길목을 차단해야 한다. 총량규제의 틀 안에서 일부 실수요자를 배려하는 방식으로는 근본적인 대책을 마련할 수 없다. 즉, ‘6%대 총량규제’를 그대로 유지하되 전세대출에 한해 한시적으로 용인한다면, 한도를 줄여 총량을 맞추면 그만일 것이다.

둘째, DSR 산정에서 전세대출을 완전히 배제해야 한다. 떼일 염려가 없고 세입자의 상환능력과 무관한 전세자금대출만큼은 DSR 규제를 적용받을 이유가 없다. 올해 1분기 기준 ‘DSR 40%’ 초과 차주가 29.1%나 되는데, 대출금액 비중으로 보면 그 수치가 62.7%로 올라간다. 따라서 DSR 산정에 전세대출을 반영하면 절대 다수의 무주택자들이 한도 축소, 심할 경우 시장 퇴출이라는 철퇴를 맞을 수 있다. 앞에서 전세대출을 풀고 뒤에서 DSR로 조이는 것은 국민을 우롱하는 처사다.

셋째, 금리 급등을 유도하는 시장 간섭 행위를 즉각 중단해야 한다. 대출시장이 총량규제발 공급충격에 노출되면서 시장금리가 비정상적으로 급등하는 급발진 사고가 일어나고 있다. 금리조정(우대금리 축소, 가산금리 확대)을 통한 대출억제, 은행의 자발적인 부채관리 강화, 전세대출 관리방안 마련 등의 간접규제가 바로 그것이다. 무분별한 시장개입이 금리를 올려 애꿎은 무주택 서민들만 집중 타격하는 부작용을 초래해서는 안된다.

바람직한 대출규제는 실수요자 보호 원칙을 높이 세우는 데에서 시작해야 한다. 규제의 화살이 투기와 무관한, 거주 목적의 무주택자에게 향한다면 걷잡을 수 없는 민심 이반 사태에 직면할 수 있다. 관치 규제가 위험한 이유는 그 안에 국민의 마음을 담지 못하기 때문임을 명심해야 할 것이다.


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