1·3대책 후 서울 매매·전세거래 소폭↑…활성화 역부족

서울 강북의 한 부동산중개업소에 시민이 부동산 매매가를 살펴 보고 있다. /송의주 기자 songuijoo@

'1·3 부동산 대책' 후 서울 아파트 시장에 문의가 늘어나면서 매매·전세 거래도 소폭 증가하고 있다. 하지만 고금리 현상 지속으로 집값 하락 우려가 여전해 본격적인 거래 증가로 이어지기에 역부족이라는 평가가 나오고 있다.

29일 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 11월 서울 아파트 거래량(신고일 기준)은 733건으로 전월 559건에 비해 31% 늘어났다. 이후 12월에도 828건으로 전월 대비 13%가량 늘었다. 이달에도 거래량이 늘어날 것으로 예측돼 3개월 연속 증가세를 보일 가능성이 제기되고 있다.

1월 현재 서울 아파트 매매 신고건수는 총 428건으로 12월 거래량의 절반을 넘었다. 1월 거래의 신고 기한이 다음달 말까지인 점을 고려하면 이달 거래량도 12월 거래량을 다소 웃돌 것으로 점쳐진다.

다만 급매 위주 거래가 늘면서 실거래가는 더 하락했다. 상계동 보람아파트 전용면적 68㎡는 이달 6억원에 급매물이 팔렸다. 이 아파트의 다른 일반 매물 가격이 현재 6억5000만∼7억원인 것과 비교하면 5000만원 이상 낮다. 아현동 마포 래미안푸르지오도 이달에 전용 84㎡ 2건이 15억5000만∼16억원선에 팔렸는데 현재 나와 있는 매물은 16억∼17억원 선이다.

급매물도 줄고 있다. 최근 다주택자에 대한 종부세·양도세 등 세제 완화로 사정이 급하지 않은 집주인들은 급매물 출시를 보류한 것이다.

최근 급매물이 팔리며 일부 강남권 아파트들은 가격이 올라서 거래되기도 했다. 송파구는 지난 12월 거래 신고건수가 87건으로, 전월 대비 71% 늘었다. 잠실 트리지움 전용 84.97㎡는 이달에만 17억7000만원, 17억9000만원에 순차적으로 계약이 이뤄졌다. 전용 114.7㎡와 149.45㎡도 이달에만 현재까지 각각 2건의 거래가 신고됐다.

하지만 대다수 매수자는 여전히 집값 하락, 경기침체 가능성에 무게를 두고 비싸게 사지 않고 관망하고 있는 상황이다.

집값 하락세를 틈타 가족 등 증여성 특수관계인 직거래도 늘고 있다. 업계에서는 최근 중개업소를 거치지 않은 직거래가 많은데 일반 급매물보다 거래가격이 현저히 낮게 신고돼 증여세를 피하기 위한 특수관계인 간 거래로 보고 있다.

전세시장의 경우 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하는 역전세난이 심화하고 있는 가운데 이달 신규 거래가 다소 늘긴 했지만 3월 신학기 이사철을 앞두고 일부 급전세를 중심으로 반짝 거래가 이뤄진 경우가 대부분이다.

리센츠 전용 84㎡는 현재 전세가격이 10억원 선이다. 2년 전 임대차2법 시행 직후 전세가격 급등하면서 최고 14억∼15억원을 형성했던 것과 비교하면 급락 수준이다. 이는 집주인이 세입자에게 보증금 차액을 돌려주거나 차액만큼 세입자에게 이자를 지급하는 역월세가 증가하는 이유이기도 하다.

업계에서는 최근 매매·전세 거래에 숨통이 트였지만 회복세로 진입할 단계는 아닌 것으로 평가하고 있다. 미국이 금리 인상을 멈출 것이란 관측이 나오긴 하지만 고금리는 여전히 부담스럽기 때문이다. 집값도 낙폭이 둔화했을 뿐 약세가 지속될 것으로 전망했다.

업계 관계자는 "금리 인하 없이 본격적으로 본격적으로 거래가 활성화 될 것으로 본다"며 "급매 위주의 거래를 제외하면 아직까지 회복 단계에 진입했다고 볼 수 없다"고 말했다.

일각에서는 금리나 경제여건 등 시장 상황에 따라 매매가격이 계단식의 하락세를 보일 가능성도 제기하고 있기도 하다. 급매물 소화 과정을 거쳐 가격이 소폭 상승해도 매수세가 다시 감소하면서 낮은 가격이 시세로 굳어지는 것이다.

이후 거래를 위해서는 추가로 낮은 가격을 제시해야 한다. 이 때문에 아직 해제되지 않은 강남3구와 용산도 규제지역에서 해제하고 토지거래허가구역도 없애는 등 추가 규제 완화가 필요하다는 의견도 나오고 있다.